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【2人入居・ペット・外国人OK】入居ターゲットを広くする空室対策

賃貸マンション

この記事って誰の役に立つの?
入居が決まらず内見すら入らなくて困っている人に向けて、この記事を書いています。

1R・1Kの部屋を2人入居可に変更する

ワンリームの部屋
通常、1R・1Kの部屋は基本的に単身の一人暮らしを想定してしまいます。

しかし、最近は税金や社会保険料のアップ、収入が頭打ちになっていることから複数人で入居・生活するケースも増えてきています。

年配の方には想像しづらいかもしれませんが、恋人や友人と一緒に2人で1Rや1Kで暮らすというのは、そんなに珍しいことではありません。

1Rだからといって、特に1人で暮らさないといけないという決まりはないので、『2人入居OK』という募集の仕方にしてみてはいかがでしょうか?

ただし、注意点ももちろんあります。

2人入居にする時の注意点

  1. 片方の1人が退去してしまい滞納が始まる
  2. 入居者がいつの間にか入れ替わっている
  3. 部屋や設備の消耗が激しくなる

片方の1人が退去してしまい滞納が始まる

2人入居で片方1人が退去したために、そこから家賃が払えなくなって滞納が始まってしまうケースです。

基本家賃は折半で入居しているでしょうから、もし1人になった場合に家賃の負担ができるのかどうかという点はきっちり入居前に確認し、入居者審査をしておくことが大切です。

連帯保証人に関しても2人入居のうちの片方を代表者として、あるいは両方に保証人を立ててもらい、きっちり契約を結んでおきましょう。

入居者がいつの間にか入れ替わっている

また、最初に契約した2人から、いつの間にか入居者が入れ替わってしまっていたという話もよく聞きます。

きちんと入れ替わりがある場合は、事前に申請をするように最初の契約書に特約で入れておいたり、定期的にオーナー側から(あるいは管理会社経由で)、声掛けを行ったりするようにしましょう。

部屋や設備の消耗が激しくなる

最後に、2人入居となると設備の利用回数が、1.5~2倍程度に増えてしまうので、その分の設備の劣化についてはきちんと頭に入れておかなければなりません。

敷金を通常1ヶ月のところを2ヶ月にするなど、そういったケアも必要になってきます。

ペット飼育可能にする

賃貸マンションで飼われている犬
今ではかなり多くなってきたペット飼育可能物件。

一般社団法人ペットフード協会が2017年12月に発表した『平成29年(2017年)全国犬猫飼育実態調査』によれば、全国の推計飼育頭数は1,844万6千頭(犬:892万頭/猫:952万6千頭)となっています。

また、総務省が毎年発表している、日本の子供(0~14歳)の数は2017年4月1日時点で1571万人と、ペットの方が約270万も数が多いんですよね。

また、ペットフード協会の先ほどの調査によると、ペットが飼えない要因としては

  • 1位:十分に世話ができない(27.1%)
  • 2位:集合住宅に住んでいて禁止されている(25.3%)
  • 3位:お金がかかる(25.0%)

となっていて、4人に1人がペットを飼いたいのに飼えないという状況になっています。

こういう人たちを対象に、ペット飼育OKの賃貸物件を提供すれば、入居先として選ばれる確率が高まりますよね。

ペット飼育可へと変更する時の注意点

ただし、注意点ももちろんあります。

一時期、管理会社からのアドバイスを受けて、元々通常の賃貸物件をペット可物件に変更したオーナーが増えましたが、ことごとく失敗しています。

理由は、元々入居していた旧入居者と、ペット同伴で入居してきた新入居者との間でトラブルが絶えなかったこと。

任せていた管理会社が「住んでいる物件がペット可能物件になりました」という告知を、徹底的にアナウンスしていなかったことも、コトを大きくした原因の一つでした。

また、割合は少ないですが、中にはペット禁止だから入居を決めたという入居者もいます。

そういう人はペット可の条件変更を機に退去してしまいますよね、、、空室を埋めるどころか逆に入居率が下がってしまったという物件もありました。

もし、ペット可物件にするのであれば、既存の入居者へのケアをきちんと行うようにすることが重要です。

本来であれば全空物件を購入してイチからペット飼育可物件としてスタートを切るのが一番なんですけどね、、、汗

ペット飼育可へと変更する時のポイント

ポイントとしてペットは登録制にし、写真提出の義務可、犬のみにする、猫も認めるのかどうか、数は1匹までで小型なら2匹まで、といった取り決めをきちんと行うこと。

敷金については通常より1ヶ月分多く取る場合が多いですが、きちんと管理会社と打ち合わせした上で決めることが望ましいでしょう。

1Fにテナントスペースがあるのであれば、グルーミングサービスやペットホテル、ペット病院などをテナントに呼び込むことができれば入居者満足度が上がりますよ。

外国人入居可能物件にする

外国人留学生
現在、中国やベトナムをはじめとしたアジア圏からの留学生が右肩上がりで増えています。

日本学生支援機構が毎年発表している『平成29年度外国人留学生在籍状況調査結果』によれば、平成29年5月1日現在の留学生数は267,042人。

前年比で27,755人(11.6%)も増えています。

内訳としては、249,242人がアジアからの留学生で、1位が中国(107,260人/40.2%)2位がベトナム (61,671人/23.1%)といった状況です。

肝心の留学生の住まいに関しては、23.2%の留学生は学校が設置する宿舎や学生寮に住んでいますが、残りの76.8%に相当する約20万人は、民間の宿舎やアパート、マンションに住んでいます。けっこう多いですよね。

それに伴って、アジア圏の外国人留学生を取り込む動きも各管理会社から出始め、専用の賃貸物件やゲストハウスも多くなってきています。

トラブルが無いことも多い外国人留学生

基本的に、年代の高いオーナーさんほど外国人に自分の大事な賃貸物件を貸すことに抵抗があるようですが、実際外国の方が入居されても目立ったトラブルが無いことも多いです。

抵抗感のあるオーナーさんは家賃滞納や生活習慣の違いなどからくる入居者トラブルを心配しているケースが多いようですが、中国人留学生の場合は、基本的に親が裕福なため日本に留学できているわけで、期日になると家賃の入金がきちんとあります。

念のため家賃滞納保証は付けておきますが、基本的には優良な入居者であるケースが大半だと思います。

生活習慣は事前にレクチャーしておけばOK

また生活習慣についても、入居前にしっかりと入居者と面談を行い、日本での暮らし方をきっちりレクチャーすればそこまで問題ありません。

留学生たちは日本に来て賃貸物件を探すことが難しいということを知っていることもあり、基本的に追い出されるようなことはしないようです。

留学生が多い管理会社の中には、住まいに関するマニュアルを冊子で作って、入居前に配っているところもありますよね。

そういった管理会社であれば、英語はもちろん中国語・韓国語・フランス語・イタリア語など他言語を扱うことのできるスタッフを揃えており、オペレーションも手慣れているので相談してみるとイイと思います。

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