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【即効性はあるが諸刃の剣】賃貸物件の初期費用(契約条件)を見直す

賃貸借契約書

この記事って誰の役に立つの?
外回りや室内の空室対策をしたのに、なかなか入居申し込みが入らない・・・

空室に困っている人に向けて、この記事を書いています。

契約時の初期費用を見直そう

エントランス周りや室内の空室対策をおこなったのに、なかなか申込が入らない。

そんな時は契約条件を見直してみると上手くいくかもしれません。

一般的に賃貸住宅への入居時には、

  • 礼金1~2ヶ月
  • 敷金1~2ヶ月
  • 仲介手数料1ヶ月
  • 前家賃1ヶ月
  • 保証料・消臭消毒費用・カギ交換費用0.5~1ヶ月
  • 前家賃1ヶ月
  • 今の物件の残り家賃や引越費用 など

合計で家賃5~8ヶ月分ぐらいが初期費用として発生します。なので、その初期費用が軽減できることは、入居者にとって非常にメリットがあります。

今では多くの物件が礼金ゼロになっており、競争力の低い物件では敷金ゼロを実施している物件もあります。

所有物件の条件は、周辺の競合物件と比較してどうでしょうか?

費用はできる限り抑えたいというのは誰しも同じですから、上手く条件設定すれば非常に効果のある空室対策となります。

実際に競合物件の条件を調べてみよう

競合物件の礼金・敷金の相場感は、SUUMOHOME’Sなどのポータルサイトで簡単に調べることができます。

ちなみにということで、関東と関西エリアで募集中の物件について調べてみました。

(※2018年11月22日現在・パーセンテージは小数点第2位を四捨五入)

【関東】東京・神奈川・千葉・埼玉

エリア 東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県
総物件数 983,128件 488,696件 344,865件 378,730件
礼金ゼロ 412,921件
(42.0%)
292,878件
(59.9%)
243,704件
(70.7%)
260,274件
(68.7%)
敷金ゼロ 310,828件
(31.6%)
225,286件
(46.1%)
186,754件
(54.2%)
211,363件
(55.8%)
礼敷ゼロ 180,380件
(18.3%)
165,616件
(33.9%)
145,559件
(42.2%)
151,608件
(40.0%)

ナカやんも千葉県に物件を持っていますが、募集中の物件の実に7割以上が礼金ゼロ物件ですね・・・ウチも礼金は取っていません。

【関西】大阪・京都・兵庫・奈良

エリア 大阪府 京都府 兵庫県 奈良県
総物件数 795,224件 300,570件 454,454件 26,905件
礼金ゼロ 237,486件
(29.9%)
98,677件
(32.8%)
135,600件
(29.8%)
9,566件
(35.6%)
敷金ゼロ 626,595件
(78.8%)
152,458件
(50.7%)
317,847件
(69.9%)
18,896件
(70.2%)
礼敷ゼロ 219,909件
(27.7%)
61,792件
(20.6%)
112,976件
(24.9%)
8,206件
(30.5%)

ここでチェックした割合は都府県単位なので、マクロな傾向が分かります。

さらに自分が所有する物件の区単位・市単位、築年数や駅からの徒歩分数別などで細かく見ていくと、よりそれぞれの実情にあった状況が把握できますよ。

所有物件に目立ったウリが無いのであれば、条件を他の競合物件と同じにするか、あるいは期間限定でキャンペーン的に下げる(今月までの申し込みで礼金ゼロ)など、実行に移してみましょう!

注意
関東と関西では賃貸の商慣習が異なっているので、一概には比較できません。

関東は敷金は取るが、礼金はゼロにする物件が多いです。一方で関西は礼金は取る(かなり高額)が、敷金は取らない(あるいは数万円程度)というケースが多いです。

最近は関西でも「保証金・敷引き」制度から「敷金・礼金」制度へと変わってきており、関東と同じような「敷1・礼0」「敷1・礼1」「敷2・礼1」といった条件設定に変わってきています。

【敷金】入居者がオーナーに預けるお金、滞納時や部屋の自然損耗以上の修繕費に充てられる

【礼金】入居者がオーナーに渡すお金、退去時には返却はされない

【保証金】敷金と同意語

【敷引き】契約時に敷金(保証金)から差し引くことをあらかじめ設定した金額

【償却】敷引きと同意語

費用面以外で競争力をつけていくことを忘れずに

初期費用の見直しは、管理会社に連絡して数字を変更してもらうだけなので、すぐにできる空室対策です。

ですが、あまりにもここに依存し過ぎるのは危険です。

初期費用を下げるということは、根本的な空室対策とは言えず、他の物件もマネをしてくる可能性が十分あります。

そうなるとジリ貧になってしまい、将来的に共倒れになってしまうかもしれない『諸刃の剣』です。

また、礼金を賃貸経営の収支計画に入れている場合は、その影響を考えないといけませんし、敷金は入居者が滞納した場合の家賃補填という意味合いもあります。

最近では「敷金ゼロ・礼金ゼロ・仲介手数料ゼロ」というトリプルゼロ物件を導入する不動産会社も珍しくなくなってきました。

さらに「敷金ゼロ・礼金ゼロ・更新料ゼロ・仲介手数料ゼロ・入居初月家賃ゼロ」という5ゼロ物件や「敷金ゼロ・礼金ゼロ・更新料ゼロ・仲介手数料ゼロ・入居初月家賃ゼロ・連帯保証人の保証料ゼロ」という破格の6ゼロ物件も、地方や入居付けしづらい都心エリアには出てきています。

国の政策や税制が変わらない限り、賃貸物件はどんどん増えていきますから、この流れは基本的に今後も変わらないでしょう。

費用面以外での差別化を、より一層図っていかないといけませんね。

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