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【3つの媒介契約】賃貸仲介では契約の種類によって空室の埋まり方が違う

媒介契約書

この記事って誰の役に立つの?
一般・専任・専属専任・・・3つの媒介契約のうちどれが一番イイの?契約ごとのメリットやデメリットは?

どの契約形態で不動産会社に客付を任せるべきか?迷っているオーナーさんに向けて、この記事を書いています。

客付を依頼する時の3つの媒介契約

前回の記事では広告費や謝礼など金銭面の条件しだいで、物件案内の優先順位が変わってくるということを書いきました。

物件案内する不動産営業マン【アナタの物件は紹介されてる!?】物件案内の優先順位が低いケース

次は契約面から見ていきます。

まずは基本的な入居者募集における不動産会社との契約形態について説明します。

契約には大きく

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約
の3つの契約形態があります。

一般媒介契約

オーナーは、複数の不動産会社に対して、同時に入居者募集の依頼をすることができます。

そのため募集窓口は絞られることがなく、入居希望者を一番早く見つけてきた不動産会社が賃貸借契約を行います。

また、オーナーが自ら入居希望者を見つけ、契約をすることもできます。

専任媒介契約

オーナーは1社の不動産会社に対してのみ入居者募集を依頼します。

一般媒介契約のように、自らが見つけた入居希望者についても契約は可能。

専任媒介契約は、依頼をした会社を通じて入居契約が進められるため、必ず手数料がその会社に入ることになります。

そのため、入居募集の依頼をするために不動産会社を訪問すると、必ずと言っていいほど、この専任媒介契約を希望されます。

専属専任媒介契約

基本的には先ほどの専任媒介契約と同様に、オーナーは1社の不動産会社に対して入居者募集を依頼します。

しかし、専属専任媒介契約は入居者募集から契約の締結に至るすべての業務を、依頼した不動産会社1社に任せることになります。

そのためオーナー自らが入居希望者を見つけて契約することはできません。


ここまで3種類の契約について簡単に解説してきました。
  • 賃貸経営を専業で行っている方
  • 自営業で比較的自由に時間を使える方
  • 普段は会社勤めをしていて賃貸経営にあまり時間を掛けられない方
など、様々なバックグラウンドの人がいると思うので一概にどの契約が良いとは言い切れません。

では、これから入居付けを依頼しようと考えているオーナーさん向けに、それぞれの契約のポイントをチェックしていきましょう!

専任媒介契約のメリットは募集管理の手間が少ないこと

この契約は先ほど説明したように、1社の不動産会社に限定して入居者募集を依頼する契約です。

契約した不動産会社は自社のホームページに物件情報を掲載したり、HOME’SやSUUMO、at homeなどのポータルサイトに広告を出したりして見込客からの反応を募ります。また、他の仲介会社に対して物件情報を流すなどして広く募集をかけます。

この契約にするメリットは、依頼した1社の不動産会社が全ての窓口になるので、オーナーはこの会社とのみ連絡を取っておけば全て済んでしまう点。空室の鍵の管理にも依頼した1社に任せておけば大丈夫です。

これが様々な会社に依頼する一般媒介契約だと、営業をかけた多くの会社から電話や問い合わせが入り、空室状況の確認やカギの管理・手配など全てをオーナーが自分で行わないといけません。

また、入居者審査についても各会社の様々な基準で審査が行われるため、滞納保証会社を入れれば最低限の担保はできるものの、入居者の質がバラバラになりがちです。

契約書のフォーマットについても、各会社のフォーマットに合わせるため書類管理の手間が増えます。

こういった一般媒介契約のデメリットが専任媒介契約にすることで回避することができます。

ただ、イイことずくめの専任媒介契約にも注意点があります。

専任媒介の1番のデメリットは物件情報の抱え込み

専任媒介契約の1番のデメリットは、オーナーの空室物件情報がその不動産会社のみで止まってしまい、丸抱えされてしまうことです。

基本的には、オーナーから物件情報を得た不動産会社は、その情報を他の会社にも流し、広く募集をかけます。

しかし、客付けしやすい物件(例えば新築物件や競争力がある物件など)の場合は、自社で客付することで仲介手数料を入居者から1ヶ月分、広告費としてオーナーから1ヶ月分を貰えるので、自社で客付した方が手数料を多く稼ぐことができます。

もし、物件情報を他の会社に流し、その会社が客付を行った場合は、入居者からの手数料はその会社に入るので、専任媒介契約をした不動産会社はオーナーからの広告費1ヶ月分だけしか得られません。

そのために情報の「抱え込み」ということが起こるのです。これが一番のデメリットです。

悪質な業者の場合は、他社からの問い合わせに対して、「予約済み(商談済み)」「もう決まってしまった」と伝えてしまうこともあると聞きます。

こうなってしまうとオーナーは入居者募集の大事な機会を逃してしまい、空室が長引く原因となります。このデメリットがあるために、専任媒介契約ではなく一般媒介契約にしているカリスマ大家さんもいます。

物件情報を抱え込まれたらどうなるの?

では、丸抱えされた物件情報はその後、どうなるのでしょうか。

例として新築物件を任せたケースで説明します。

専任媒介契約を結んで新築物件を任された”悪い”不動産会社は、物件完成の約2週間~1ヶ月前ぐらいまで情報を流しません。

もちろん全ての会社がそういうわけではないですが、そのぐらいまで引っ張っておいて、できる限り自社で客付を行おうとします。

しかし、2週間前ぐらいまでに入居者が決まらないと、オーナーへのメンツが保てなくなるため、一定期間を過ぎれば他の会社にも情報を流すようにはなります。

ですがオーナーからすれば、最初から他の会社にも情報を流してもらい、1日でも早く入居者を決めてもらいたいというのが本音。

なので、オーナー自ら直接不動産会社に営業することが重要なのです。

特定の不動産会社と専任媒介契約を結び、その会社の許可を得て、他の不動産会社にも営業に行けば良いのです。

名刺交換する大家と不動産営業担当者【空室対策】不動産会社に営業を掛けて見込み客を増やそう!

専任媒介契約を結んだ状態で他の会社に営業に行っていいの?

専任媒介契約を結んだ会社は、他の不動産会社に営業に行くことを快く思わないかもしれません。

しかし、そういう不動産会社とは契約を結ばないほうが賢明です。そういう会社はオーナーのことよりも自社の利益を優先する傾向があるからです。

そんな会社にはさっさと見切りをつけて、『専任媒介契約+オーナーの直接営業』をOKしてくれるところを探しましょう。

実際にこのやり方でやっていますが、特にトラブルになったことはありません。

もしも直接営業に抵抗があるのであれば、契約した不動産会社に他社にも広く情報を流すように要求しましょう。

一般媒介契約のメリットは?

ここまで一般媒介契約のメリットについて触れてきませんでしたが、これはこれでメリットもあります。

まず、多くの不動産会社に営業に行くことができ、その会社が入居者募集を行ってくれるため、確実に募集の間口は広がります。

入居者を紹介すれば、入居者からの手数料+オーナーからの広告費を得ることができるため、客付能力の高い会社の場合は積極的に動いてくれる可能性はあります。

また競争力がある物件の場合は、サクサク入居が決まることもあり(営業の手間がかからない)、広告費がもらえなくても客付を率先しておこなってくれるケースもあります。

このようなメリットがある一般媒介契約ですが、ある程度時間に余裕のある専業オーナーでないとこの契約は難しいと思います。

不動産会社への営業や電話応対の手間、鍵の管理などは戸数が多くなるとけっこうな負担が掛かります。

物件戸数が少ない初期の頃はこの契約でも良いかもしれません。

ですが、会社によっては入居者を決めないと手数料は入ってこない(積極的に活動してもムダ骨になる可能性がある)ため、積極的に案内してくれない会社も多いです。

その不動産会社のスタンスを見極めることが大事ですね。

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