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【空室を埋めたい!】初めに~空室が続く理由と埋めるための方程式

アイデアがひらめく様子

この記事って誰の役に立つの?
不動産投資をしたいけど空室が埋まるかどうか心配・・・、最近空室期間が長くなってきた。空室対策について改めてしっかり勉強したい!

所有物件が空室になって困っている人や、これから賃貸経営を始めたいと考えている人に向けて、この記事を書いています。

初めに

まず初めに「賃貸経営」とは一体何でしょうか?

「賃貸経営」とは、自分が所有するアパート・マンションに住む入居者から毎月の家賃をいただき、経営していく事業のことです。

当然、入居者がいなければ、家賃が入ってくることもありませんし、物件のリフォームや大規模修繕の費用もオーナーの持ち出しになってしまいます。

仮に賃貸経営を専業とする専業オーナーにとっては自分の生活が掛かってくる死活問題となってしまいます。

入居者がいない不動産物件は、全く収入を生みませんし、それどころか税金等を生む負債です。

1にも2にも空室対策がきっちりできていれば、何とかなります。

この『空室対策』のカテゴリーでは、入居者に選んでもらえるために必要な対策に焦点を当てて、紹介していきたいと思います。

空室が続く5つの理由

基本的な空室対策の考え方として、物件が空室になってしまうのは以下の5つのプロセスのどこかが上手く機能していないことに原因があります。

空室が続く5つの理由

  • 【1】きちんと不動産会社への営業ができていない
  • 【2】不動産会社から見込客・他の不動産会社に情報が回っていない
  • 【3】見込客に対して物件の魅力が伝わっていない
  • 【4】家賃など諸条件を含めて考えると物件に魅力がない
  • 【5】内見から成約に至る工夫がない

5つのプロセスをそれぞれ検証・改善することで物件の空室は必ず解消します。 まずはこの基本プロセスをしっかりと頭に入れましょう。

空室を埋める方程式

もう一つの考え方として、空室対策の方程式があります。

それは、【見込客数×内見率×成約率】です。

仮に見込客数が100人いたとして、内見率が10%で10人が物件に内見に訪れます。その中から成約率が10%とすると、10人の内見者のうち1人が成約にいたるということになります。(100人×10%×10%=1)

つまり、この方程式がイコール1以上になれば、空室が埋まるというわけです。

3つの要素(見込客数・内見率・成約率)のどれか一つでもゼロになってしまえば、(当たり前ですが)空室は埋まりません。

この方程式は先ほど紹介した空室が続く5つの理由で紹介した内容とリンクしています。

空室が続く5つの理由

  • 【1】きちんと不動産会社への営業ができていない
  • 【2】不動産会社から見込客・他の不動産会社に情報が回っていない
  • 【3】見込客に対して物件の魅力が伝わっていない
  • 【4】家賃など諸条件を含めて考えると物件に魅力がない
  • 【5】内見から成約に至る工夫がない

まず見込客数を増やすには【1】と【2】を改善しなければなりません。次に内見率を高めるには【3】を、そして最後の成約率を高めるには【4】と【5】の理由を改善しなければなりません。

まずは自分の物件のどこに問題があるのかを把握することが、空室対策の第一歩としては非常に大切です。

細分化して考えることで、どこに問題が発生しているのかをつかみやすくなります。

もし、問題をきちんと把握せずに闇雲に改善策を練っても、的外れになってしまう可能性が高いですよね。

適性な成約率は20~30%前後

成約率に関しては、新築物件であれば平均成約率は大体30%程度と言われています。立地や間取り、設備によっては更に高い場合もあると思います。

新築以外の中古物件であれば適正な成約率は20%程度です。

中には成約率が10%以下であるにも関わらず、不動産会社からの見込客数をたくさん獲得することで満室を維持している物件もありますが、そういう物件は不動産会社が動いてくれなくなった場合、空室がかなり埋まりづらくなることが予想されます。

適正な成約率を保つことを意識するようにしましょう。

入居者募集から契約にいたるまでの5つのプロセス

ここまで説明したことを違う角度から見てみましょう。

以下は普段からよく行われている不動産会社が入居者募集を行い、契約にいたるまでのフローです。

  1. 不動産会社が賃貸物件のマイソク(募集案内図面)を作成
  2. ポータルサイトで紹介・他の不動産会社にマイソクを配布
  3. 来店した入居希望者にマイソクを紹介
  4. 条件が合う、見に行きたい物件を2~3つ選んで内見に行く
  5. その中で気に入った物件で契約⇒入居スタート
2のマイソクをいかにたくさんの会社に流通させる(入居者の目に留まる数を増やす)ことができるか。

1・3のマイソクでいかに入居者の興味を得られる(内見する数に直結する)か。4・5のところでいかに内見から成約に結びつけられるかが、空室対策のポイントになります。

次回からは段階別に改善策を紹介していきますね。

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