ジカロテーブルとファイアグリルの相性Check!

【安く購入&安くリフォーム】もっさん&松田さんの中古物件セミナー

中古物件の不動産投資セミナー資料

MEMO
別のブログで掲載していた内容を、こちらに引越しさせて掲載しています。2011年ごろのお話です。

中古物件の不動産投資セミナーに参加

今回は、都内某所にて行われた中古物件の不動産投資セミナーに参加。

セミナー自体は2部編成+講師同士の対談という形の3部構成のイベントでした。

もともと第2部の松田淳さんのセミナーを聞いてみたいと思ったので参加したのですが、第1部の和歌山県の不動産投資家「もっさん」という方のセミナーが衝撃的でした。

第1部:もっさんのセミナー

この時初めて「もっさん」という不動産投資家がいることを知ったのですが、感想を一言で言うと「こんなボロボロ物件でも買ってる人がいるんや・・・」という感じです。

古くてボロくて難ありの事故モノ傾き・シロアリ・雨漏りの3難物件なども好んで(!?)購入。

投資スタイルとしては、そういう誰も買わない見向きもしない物件を、本当に安く(数十万・数百万レベル)で購入し、安くリフォーム後に相場賃料よりも安く貸し出すという手法。

そして、安くリフォームというのもできる限り現状使用できるものは使用し、なるだけ費用は掛けないようにすることというのが基本的な考えです。

「誰も見向きもしないボロ物件を購入する」というのは、多くの投資家さんがやっているのですが、そのボロ物件度合いがハンパじゃなかったです。。。

また、入居付に関する考え方として、仲介の営業マンは「お客さん」であると。

キツイ条件もできるだけ飲み、さらに安いラインをお知らせしお礼もきっちりすることで「この大家はある程度融通が利くし、決めてくれる」という印象を抱かせることが大事ということです。

にしてもこんなやり方もあるんやな~という感じでした。

  1. 物件の「難」は複数重なっていることがベスト(!?)
  2. 解決法と解決金額が分かっていればそれはリスクではない
  3. リスクを取るためにきちんと値切る事
  4. 不動産屋に迷惑にならない範囲で値切る(2~3割ぐらい)
  5. 買主・売主の希望金額の間に落ち着くので最初は安い目の金額で買付
  6. 指値だけをスッパリ伝えるのも手
  7. 設備はできるだけつけない
  8. 最低家賃帯では設備よりも生活コストが安い環境がグッド
  9. 使用できるものはできるだけ継続して使用する
  10. 仲介営業マンと仲良くなることが肝心
注意
素人がもっさんのマネをしようとすると痛い目を見る&再起不能に陥る可能性もあるので注意が必要です。

第2部:松田淳さんのセミナー

松田さんのことは書籍を読んで事前に知っていたので、何となくセミナー内容は分かっていたのですが、本には書けないような内容もあるのかなと思って参加しました。

松田さんが考える物件購入金額&利回りの基準ポイントは

松田さんの投資基準

  • 現金200万で戸建てを購入
    ⇒5万で賃貸(利回り30%)or 500万で売却
  • 現金500万でアパートを購入
    ⇒毎月20万で賃貸(利回り48%)

の2つが基本的なライン。

そして、2つを交互に繰り返しながら資産を膨らましていく感じです。

物件の探し方

物件を探す時は一般市場であれば専任の売主が多い不動産ジャパンがおススメで、お知らせメールで自動化したりすることで物件チェックを効率的に行うことが大事。

競売であれば、都市部を外して地方をチェックしていき、支部別の落札率などもチェック。

市街化区域よりも人気が出にくい市街化調整区域のエリア物件や、不動産鑑定士がボロクソに評価しているような物件/残置物アリの全空アパートなどが狙い目のようです。

簡単に言うと、パッと見てあまり人気ない(競争が激しくない)ような物件をとにかく安く購入するということですね。

程度に差はありますが、この点はもっさんと同じですね。

特に不動産鑑定士の評価については、A不動産鑑定士から見ると「良い、今のままで十分に使える」という評価の物件でも、B不動産鑑定士から見ると「あまり良くない、大規模なリフォームが必要」という評価になったり、その人のクセや個人的な見方などによってかなり評価書の記述の影響があるみたいです。

狙い目はもちろんB不動産鑑定士のようなマイナス評価の物件ですね。

その中から、マイナス評価されているものの、実はそこまで程度は悪くないという物件に対して入札するっていう感じです。

あとは単純に大量に申し立てがある場合は人気がバラけたりもするようです。

物件のリフォームについて

次に、安く購入した物件を「いかに安くリフォームをできるか」も大事なポイントです。

松田さんは平成築の物件でセルフリフォームである程度修復できる物件を勧めています。

やはりそれより築年数が古い物件だと、セルフリフォームだけでは中々難しいみたいですね。ただ築年数が古くても、数年前に水回りのリフォームが行われた物件とかであればOKだと思います。

あとは競売物件の見極め方なんかもセミナーの内容してありました。


現金200万円であれば、頑張れば1~2年で貯まると思うので、これぐらいから不動産投資ができると考えるとホント気軽に取り組めますよね。

「不動産投資」への見方って、まだまだ数千万~数億単位の物件をローンで購入するっていう見方が巷では一般的だと思うので、こういった借金をせずに(なるべく借金を抑えて)、精神的にゆとりを持ちながら行う「気軽な不動産投資」っていうのがもっと広まればイイなと個人的には思います^^

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。