大家さん学びの会主催「儲かる物件発掘レシピ」セミナーに参加!

「儲かる物件発掘レシピ」のセミナー資料

MEMO
別のブログで掲載していた内容を、こちらに引越しさせて掲載しています。2011年ごろのお話です。

「儲かる物件発掘レシピ」セミナーに参加

大家さん学びの会主催の「儲かる物件発掘レシピ」セミナーに参加してきました。

大家さん学びの会は、大家さんが集まって不動産投資・賃貸業の勉強会や情報交換会を行っている団体です。

参加者には

  • すでに専業大家としてやっている人
  • サラリーマンで不動産を持っている人
  • これから不動産オーナーになりたい人 など

色々な人が参加しています。

セミナーはほぼ毎月開催されていて、テーマは基本的に不動産経営や賃貸経営に関することですが、健康セミナーがあったり、自己啓発的なセミナーがあったり様々です。

今回参加したセミナー内容は「儲かる物件発掘レシピ」ということで、元アナウンサー&リアル大家さんでもある雨宮憲之さんの物件調査に関するセミナーでした。

賃貸物件を購入するにあたって、どういうポイントで販売図面をチェックしたらよいかというセミナーです。

備忘録も兼ねて、参考になったポイントをメモ書きしますね。

「儲かる物件発掘レシピ」セミナーメモ

相続税増税⇒空室増加

相続税の増税(課税範囲の拡大・控除の縮小)が行われると、相続税を下げようとして、アパマンによる土地活用がより活発になります。供給が過剰となり、いま以上に空室が生まれるだろうというご指摘。

確かに相続税は増税傾向にあることは間違いないことで、そのこと自体は知っていましたが、今の自分には直接は関係ないと思っていました。

しかし、それが回りまわって空室が増えてくるというところまでは結び付いていませんでした。

東京23区内でも2極化へ

都心部と地方の不動産2極化(値上がりする良いエリアと値下がる悪いエリア)や4極化(値上がりするエリア、現状の価格維持のエリア、値下がりするエリア、買手がおらず値段が付かないエリア)という話は有名な話。

ですが、これからは東京23区内でも2極化が進むだろうというご指摘。

東京23区内なら大丈夫というのはもう通用しないです。

図面(2D)だけの判断ではなく高さを加えた3Dで判断

販売図面だけだと分からない、現地内見による天井高をチェックしましょうというご指摘。

一般的な物件だと天井高は2.4mぐらいですが、2.8mの物件も出てきているとのこと。

メゾネット型で吹き抜けになっている物件は別にして、天井高を考慮にいれた賃貸物件も増えてくると思われます。同じ間取りや平米数の部屋でも、天井が高いと開放感もあってかより広く感じますよね。

そういう物件の作り方も重要ですね。ひと昔前、デベロッパーは戸数を稼ぐために天井高をぎりぎりまで低くして、その分、階数を増やして(=戸数を増やして)いましたが、もうそんな時代では無いですね。

駅徒歩◎分だけで一律に判断しない

HOME‘SやSUUMOなどの賃貸物件サイトを使って、購入を検討している物件に近い間取りのものが、物件の最寄駅で、どれぐらい募集されているかを実際に検索して数字を出してみます。

最寄駅から5分以内/10分以内/15分以内/20分以内にある物件数をそれぞれ数字に出し、それぞれの分数の物件数を全物件で割ってみて各パーセンテージを出します。

こうすることでその賃貸物件の市場からみたポジションが分かります。

例えば10分以内だからOKと思っていた物件が、実は5分以内でないと入居者が付きづらいエリアにあることが分かったり、逆に20分の物件でも問題がないエリアだったり・・・

このポイントは自分にとってセミナーの中で一番の収穫でした。

要は駅からの「徒歩分数」という絶対的な指標だけを見るのではなく、そのエリアの賃貸需給関係を把握して相対的に物件を判断しましょうということですね。

つまり、駅徒歩5分以内で◎、10分以内で○、15分超では△、20分以上はNGというような単純な見方だけをしていては、本質を見誤るということです。

1981年6月1日以降の竣工だけで新耐震基準と考えるのは危険

つまり、物件の竣工年月日ではなくて、建築確認申請を受けた年月日が1981年6月1日以降ということが大切ですよということです。

例えば確認申請を1981年1月30日に受けていて、竣工が7月30日という物件の場合は新耐震基準を満たしていない可能性があるということです。

これは以前から知っていましたが改めて紹介。

残金決済までに事件事故が起こったら白紙撤回という特約

これは雨宮さんのセミナーの内容ではないですが、セミナー後の懇親会で聞いたお話。

売買契約書の中に、『契約から残金決済までの間に事件・事故が起こった場合は、無条件で契約を白紙撤回する』という特約をいれておいた方が良いという指摘です。

これは確かにという感じですね。

天変地異などによる特約はありますが、事件・事故に関する特約は入っていないケースが多いと思います。

購入するまでは何があるか分からないですからね、、、投資ですから1%でもリスクは排除しておいたほうが良いと思います。

ここで紹介した以外にも参考になるポイントはたくさんあったのですが、もっと知りたい方は雨宮さんのセミナーに行ってみてください^^

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