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雨宮さんの不人気エリアのプレミアム物件を探す物件調査セミナーに参加

「プレミアム物件を探すための物件調査セミナー」の資料

MEMO
別のブログで掲載していた内容を、こちらに引越しさせて掲載しています。2011年ごろのお話です。

不人気エリアでプレミアム物件を探すための物件調査セミナーに参加

今回、雨宮憲之さん物件調査セミナーに参加してきました。

雨宮憲之さんは、元々地方のアナウンサーや記者をやってらっしゃった方で、そこから不動産投資家に転身された方です。

前回参加してみてとても良かったので、今回も参加してみました。以前に参加したセミナーの内容はコチラ。

「儲かる物件発掘レシピ」のセミナー資料大家さん学びの会主催「儲かる物件発掘レシピ」セミナーに参加!

基本的に、いわゆる「良い物件」というのは足が早くて、物件情報が出たらその日に問い合わせがあり、買い付けが何本も入り、翌週には決済完了みたいな感じで進みます。

そのため融資の段取りを日頃から組んでおき、フットワークを軽くして決断を早くしないと、あっという間に物件が売れてしまいます。

そのため、詳細な物件調査や周辺環境の調査、収支のシミュレーションなどやっている時間がありません。

雨宮さんの物件調査ノウハウは、基本的に何ヶ月単位(何年単位!?)で売れ残っている不人気物件で、情報が入ってきても誰も見向きもしないような物件を詳細に調べることで、一見しただけではダメダメ物件に見えるモノの中からお宝物件を探しましょうというノウハウです。

【売れ残っている=売主が弱気】なことが多いので、指値も通りやすく、競争相手もいないためかなり安く物件を購入することができます。

このセミナーは有料で、金額は忘れましたが参加費1万円ぐらいはしたセミナー。あまり詳細に書き過ぎるのも良くないので、備忘録的に箇条書きで書いておきます。

物件調査セミナーメモ

・売主が法人の場合、建物価格には消費税が掛かる。金額表示部分に税込の表記があればその物件の売主は法人

・ゼンリン住宅地図プリントサービスを使用⇒◎◎◎で物件名を調べて間取りを書き込み空室を調査

・物件調査開始⇒まずは物件のエントランスを見て、そこからひと工夫した後、物件が良くなるかどうか。植栽やガス灯、アーチや物件看板で魅力をアップさせられるかどうか

・物件の基礎にクラックがないかどうか。0.3mmとかを超えるものは危険

・チョーキングやコーキングの劣化についてきちんと確認

・排気口の確認、地面スレスレにあるものは要注意、床下はデジカメストロボ強制発光にて確認

・タイル張りの浮きについて確認(浮いているとフワァーンと鳴るので注意)

・駅前ビルのテナント付けができていない所は要注意、募集看板の数の多さについてもチェックしてみる

・駅の出口別のエリア特性や、乗降客数についても注意してみること

・不動産屋の募集図面を見てみる→地域の敷金・礼金の相場感が分かる

・空室率調査について(洗濯機やカーテン、ガスの元栓、電気メーター・集合ポストなどの確認)

・物件看板⇒外観⇒エントランス⇒管理看板を撮影して個々に物件調査していく

・1階or全体/単身orファミリー/駐車場/構造/徒歩分数ごとに調査し、更に不動産会社へのヒアリングを加味した上で購入物件を検討

・バランスの悪い物件(開口部やピロティ有り、凹凸有りのデザイナーズ物件など)は注意

・液状化調査(地盤調査⇒歴史的農業環境閲覧システムの活用)、基礎クラックが大きいと地盤沈下している可能性も

・周辺の起伏をチェックして「底」にある物件は要注意

・地名に隠された土地の生い立ちも参考にすること。水に関する地名や鳥・水生植物の名前が付いている場合も注意

・物件本体や周辺環境のリスク調査はしっかり

プロパンガス物件/水道メーターが1つしかない物件/洪水ハザードマップの確認/駐輪置場等の近隣/電車や幹線道路沿いの騒音/エレベーターの有無/臭い(養豚場や養鶏場、ごみ焼却施設が付近に無いか?など)/1階のテナント属性/暴力団や宗教団体の存在/高圧線近辺ではないか/きちんとゴミ収集してもらえるエリアか/カラスのゴミ荒らしの有無/迷惑住人の有無など

他にも物件調査のための【7つ道具】や具体的な雨宮さんが実際に行っている空室調査のやり方や結果の見方(判断の仕方)など本当にノウハウが満載でした。

物件調査でここまで徹底してやっている方って、恐らく中々いないんじゃないかなって思いますね!

とても参考になったセミナーでした^^

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