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【狭小地の土地活用】狭い土地でもフル活用させて収入UP

狭小地

物件を建てるほどの敷地が無かったり、接道や土地の形状によって通常の賃貸物件には適さない(建てられない)土地があります。

通常の賃貸物件以外に、どんな活用方法があるのかを紹介していきます。

広告用看板

1坪以下でもできる土地活用方法です。

ある程度の人通りや幹線道路沿いに土地があれば、十分ニーズがあります。業者に依頼しても良いですし、自分でホームセンターで材料を購入、看板を作ってもOK。

人の数や交通量によってもちろん広告費は変わってきますが、都心部であれば月10万円でも広告主は見つかると思います。

アンテナ基地局

アンテナ基地局
これは厳密な土地活用というわけではありませんが、屋上スペースの有効活用です。

携帯電話のアンテナを設置するだけで月々5,000円~3万円、多いところだと年間100万円程度の収入が見込めます。

設置工事自体は1ヶ月ぐらい。

たまに外観が悪くなるという理由で、設置しないオーナーさんがいますが、個人的にはあまり気にしません^^;

電磁波が人体に影響あるといった問題や、基地局設置に関する耐震の問題、工事中の居住者へのケアなど、いくつかハードルはありますが、分譲マンションとは異なり、賃貸物件はオーナーの所有物なので、活用できるところは活用すべきだと思います。

これまでアンテナ設置は携帯電話各社からの提案があって初めて個別にオーナーと交渉するという進め方でしたが、株式会社JTOWERがおこなっている屋上活用プログラムに登録すれば、オーナー自らが誘致をすることができます。

登録した物件がMAP表示される「SITE LOCATOR」

登録した物件がMAP表示される「SITE LOCATOR」

もちろん木造が対象外だったり、陸屋根じゃないとNGなど諸条件はあります。

ですが、公式サイトから法人・個人問わずに登録ができ、サービス利用料は無料となっているので、取りあえず登録しておいても良いと思いますよ。

自動販売機

自動販売機
自動販売機は0.3坪ぐらいからでも設置することが可能です。

メーカーによってスペースごとに異なる大きさの販売機を用意しているので、詳しくは飲料メーカー(ベンダー)に問い合わせてみると良いでしょう。

飲料メーカーとの契約に関しては大きく分けて2つあります。

フルサービス方式

オーナーは販売機の設置場所と電力(電気代)を提供します。

電源が無くてもメーカーが工事を無料で行ってくれたりもします。メーカー側は商品の補充から空き缶の回収、集金管理やクレーム対応など全て行うので、オーナーからすると運営の煩わしさはありません。

売上・利益に関しては1本120円で売れたとして1本あたりの利益は15~30円ほどです。そこから電気代を引かれた分がオーナーの利益となります。

電気代は月3,000円~1万円ぐらいで、夏場・冬場は電気代が上がる傾向にあるので注意しましょう。

購入方式

オーナーは新品(中古)の自動販売機を購入し、自分で仕入れから商品管理から全てを自分で管理・運営を行います。

購入金額は新品で70万円ぐらいから購入できます。中古であれば安く買えます。

基本的にオーナー自らが運営するので、例えば量販店にて1本20円で仕入れて120円で売れば、利益は100円となり高い利益を得ることができます。

しかし、電気代は勿論、商品の返品やクレーム、清掃など全ての対応を行わないといけませんので結構大変です。

自宅付近の土地で時間がある方であれば、売れれば確実に儲かりますし、自分で売れ筋の商品を見極めて、機動的に商品の入れ替えなどもできます。

最近ではジュースのみならずカップラーメンや缶詰など何でもアリなので、当たればデカいです^^


契約方式についてはオーナー自身の状況に合わせて選択しましょう。

フルサービス方式の場合、利益は月3万円ぐらいが平均ではないでしょうか。好立地であれば、オーナーの取り分を優遇してくれたり、逆に設置料を月々もらえたりします。

また、サブ的なメリットとして、24時間販売機の明かりが付いていることで多少の防犯効果が見込めます。

最後に、空き缶を入れるゴミ置き場は、あえて設置する必要はない思います。

ゴミ箱を開けてみると、自分の自販機にはない商品の空き缶やら家庭ゴミが大半だったという話も聞きますので・・・(汗)

コインランドリー

コインランドリー
少し前であれば、単身の学生や社会人向けの土地活用としてコインランドリーという位置づけでしたが、最近は共働きのケースも多く、ライフスタイルの変化からファミリータイプの物件周辺でもニーズが見込めるようになってきています。

また、布団や毛布などを家庭の洗濯機で洗うことはかなり大変ですが、コインランドリーであればカサ張るモノでも1回で洗えるので、賃貸物件に併設されていればとても便利です。

土地の広さとしては10~30坪ぐらいから始めることが可能ですが、10坪ぐらいだと機器を置くとけっこう狭く感じられるので、できれば20坪程度の広さぐらいは確保したいところです。

設備を購入した場合の初期投資額は1,000~3,000万円ほど。場所や広さ、どのぐらい機械数を導入するかによります。契約方式には機械を購入するパターンと、リースで借りてくるパターンがあります。

季節的に、梅雨の季節は乾燥機のニーズが増えるため、売上が多くなる傾向にあります。また年末にかけての大掃除のタイミングでも、普段なかなか洗わない(洗えない)絨毯やカーペットなどを洗う傾向にあるので売上は上がります。

しかしその分、乾期は売上がヘコみますので、その分をしっかりと頭に入れて収支計画に組んでおく必要があります。

コイン洗車場

コイン洗車場
交通量の多い幹線道路の側や脇、大規模な団地などがあれば、比較的成り立ちやすいようです。

単独での洗車場経営ももちろんアリですが、駐車場との併用やコンビニエンスストアとの併用で活用を行うことにより、相乗効果が見込めます。

洗車場は建築物ではないこともあり、アパートやマンションが一般的に建築できないような市街化調整区域でも設置することが可能です。

通常、コイン洗車場というと100坪前後の敷地が最低限無いと成り立たなかったところですが、最近は20坪程度のドライブスルー型洗車場も増えてきています。

また賃貸アパート・賃貸マンションに大きめの駐車場があって、利用者がおらず余っているのであれば、そこに1台分の洗車場スペースを作ってしまうこともできます。

その時は他の車との距離や水の排水などに気を付けないと、無用なトラブルを招きかねないので注意が必要です。

デメリットとしては、利用客が週末の土日や祝日に集中する傾向があったり、コインランドリー経営のデメリットとしても上げたように、売り上げが天候に左右されやすかったりすることもあって、6月の梅雨の季節や真夏・真冬は売り上げが落ちる傾向にあります。

月極駐車場・コインパーキング

コインパーキング
若者の車離れがよく言われていますが、場所によっては、まだまだニーズはあると言えます。

集金管理の機械(月極の場合は必要なし)や告知のための看板を設置したりするスペースを考慮すると20坪ぐらいは欲しいです。

ですが、車1台分停めるスペースでも大丈夫ですので5坪ぐらいからでもやろうと思えばできます。

基本的な費用は、駐車場を運営する会社が負担してくれるので、自動販売機での土地活用と同様に、土地さえあれば比較的ローコストかつ2~3週間あれば始められます。

アパート・マンションへの土地活用を検討している時の、つなぎの1年間だけといった期間限定で始めることもでき、更地に戻したり、賃貸オフィス建築に転用したり、売却することも簡単なことがメリットとしてあります。

デメリットとしては、駐車場として活用している土地は、住宅用の土地ではなく更地としての評価になってしまうため、賃貸住宅を建てた場合と比べて固定資産税・都市計画税が6倍ほど高くなってしまうことです。

同じように相続税評価に関しても貸家建付地としての評価減を受けることができず、税制上のメリットが受けられないことがデメリットになります。

自転車駐輪場・バイク駐輪場

自転車駐輪場
駐輪場に関しては、きちんとした駐輪機器を入れるのか、白線だけ引くのかによっても変わってきますが、車1台分のスペースで自転車10台分くらい、バイクであれば3台分くらいは取れます。

どうしても車の場合は取り回しのためのスペースを確保しないといけないため、余分なスペースができがちですが、自転車やバイクの場合はそのスペースも比較的少なくてすみます。

多くの台数を停めるスペースを確保でき、更にある程度の回転率が見込めるのであれば、駐車場よりも駐輪場の方が収益がアップするケースもありますのでシミュレーションしてみましょう。

最近は健康意識・エコ意識の高まりで、会社まで自転車で通勤する人も増えています。

会社も自転車通勤者に対して手当を出している会社や駐輪場はもちろん、更衣室やシャワー室を用意している会社もあります。

駅の近くあるいは、会社の近くに狭小地や変形地、旗竿地、三角地などの活用しづらい土地を持っているオーナーはぜひ検討しましょう。

バイクボックス・バイクコンテナ

バイクボックス
バイク駐輪場と用途は似ていますが、こちらはバイク専用のコンテナを用意して、そこにバイクを収納します。

コンテナなので風雨にさらされずにすみ、入り口にカギを掛けることができるのでセキュリティも兼ね備えています。

高級バイクの代名詞ともいえるハーレーダビッドソンや他の高価な大型バイクを所有している方であれば、ぜひ利用したいという声が多いのがこのバイクボックス・バイクコンテナです。

土地の広さとしては、1台分であれば1坪ぐらいから始められ、コンテナも30万円ぐらいから販売しておりリースも可能。

駐車スペースが空いて困っているといった場合に、駐車場を1台分潰して、バイクボックスを置くことでバイク駐車場として活用することも考えられますし、賃貸アパート・マンションに隣接したところにバイクボックスを設置することで入居の促進が図られます。

例えば、駐車場料金が1台2万円という相場のエリアがあったとして、バイクボックスを車1台分のスペースに2つ設置します。その2つを仮に1万2千円で貸すことができれば、2万4千円の賃料が入るため、車1台分の駐車場賃料よりも収益性は高いです。

しかも、バイク2台との契約になるので、1台解約があったとしても50%の賃料は入ってきます。

エリアにもよりますが駐車場料金も、最近の賃貸物件の賃料と同様、値下がりする傾向にあります。

一般的に、バイク置き場として貸し出した場合は、駐車場料金の60~80%ぐらいが相場の料金と言われていますが、バイクコンテナとして貸し出した場合はどのぐらいの賃料が見込めるのか一度検討してみてはいかがでしょうか。

コンテナボックス・レンタルボックス

コンテナボックス
バイクボックス・バイクコンテナはバイクを入れる専用のボックスでしたが、コンテナボックス・レンタルボックスは用途を制限しない、いわゆる何でも置くことができる屋外専用の倉庫です。

コンテナ自体も様々な大きさのものが揃っているので5坪ぐらいからでも有効活用することが可能です。コンテナは購入してしまうやり方もありますし、土地をコンテナ会社に借りてもらってコンテナ会社が土地活用を行い、地代をもらうというやり方もあります。

初期費用はコンテナを購入する場合は100万円ぐらいから可能なので一般のアパート・マンションの建設よりは、かなり投資額を抑えられることがメリットです。

運営に関してですが、入居者にカギを渡し24時間出し入れ自由です。基本的には賃貸住宅にありがちな水のトラブルや設備の故障などのほぼ皆無なので、ある程度手離れは良いでしょう。

ただ、コンテナ内の温度や湿度は一定に保つ設備は備わっていないケースが大半で、入れるモノによっては傷んでしまう恐れがあること、また景観上も良くないため近隣住民からのクレームなどの問題も起こっています。

コンテナの中に照明も無かったりするので、本当にただの物置という感じです。

ただ、賃貸住宅の設備のように、陳腐化することがなく流行もないので、初期費用と同様、運営後の追加投資も比較的少ない活用方法であることはメリットだと思います。

また、よく混同されて使われる言葉でレンタルスペース・トランクルームという言葉がありますが、こちらは屋外ではなく、屋内にスペースを設け、空調も一定に管理した上で収納スペースとして貸し出します。

見た目は賃貸住宅などの建物と変わらないためクレームもありません。出し入れに関しても24時間としているところもあれば時間制限を設けているところもあります。

今後はレンタルスペースの方が主流になっていくのではないかと思います。

ペット専用シャワールーム

ペット専用シャワールーム
ペット専用シャワールームとは、コインシャワー形式でペットのシャンプーをセルフで行うことができる設備です。

家の中でペットを飼っている人の場合、家のバスタブで洗おうとすると動物の毛が大量に抜け出たり、ペットの種類によってはきちんとドライヤーをしないと毛が絡まってしまったりと色々不都合がでてきます。

小型であればまだしも、大型犬の場合は家で洗うことはかなり難しいでしょう。そのため、定期的にペットショップに行ってシャンプーをしてもらっているケースが多いと思います。

しかし、ペットショップのネックは予約が取りづらい事や費用が高い事。費用についてはペットの種類にもよりますが、1回で5,000円以上は掛かってくると思います。

ペット専用シャワールームはそういったニーズに応えるものとして、新たに注目されています。

5坪程度から土地活用が可能で、給排水設備や電気工事がもちろん必要ですが、比較的安価に始めることができます。

ペットを洗うバスタブにシャワーが付き、毛を乾かすためのドライヤーも付いていて、料金は5~10分で500円ほど。1日平均3回転・平均使用料金を1,500円としたとして、1ヶ月=30日×3回×1,500円=135,000円ほどの収入になります。

ペット対応マンションを所有されている方で、敷地内にスペースがある場合は検討してみてはいかがでしょうか。新築の場合は最初から計画に入れておくのもひとつの手です。他にもコインパーキングの余った土地に併設して設置されているケースもあります。

戸建賃貸

戸建賃貸
15坪ほどの土地でも活用可能な戸建賃貸。

賃貸入居者へのアンケートによれば、約8割の入居者が戸建てを望んでいるにも関わらず、市場に出回っている賃貸物件のうち約2~3%ぐらいしか市場には供給されていないというアンケート結果があります。

そのため多くの会社が参入している市場ですね。

1棟当たりの費用を抑えるため、多くの会社が2棟セットの契約になっており、1棟あたり800万円ぐらいから建築が可能です。

2棟の戸建賃貸を建てることで、将来相続が起こったときに2人のお子さんにそれぞれを分けたり、1棟を売却して納税資金に使えたりと、出口戦略からみても戸建賃貸は優れています。

運営面では持家感覚のため入居も長期になる傾向があり、管理の手間も集合住宅ほどかからないことがメリットです。

そのため戸建賃貸に関しては自主管理というオーナーも多いですね。もちろん管理会社に任せることもできますが、管理費は物件賃料に関わらず一律5,000円/月~という感じになっています。

逆にデメリットとしては、メリットの裏返しですが持家感覚のため、無断で棚を造作したり、入居途中で勝手にペットを飼い始めたりするケースも多いです。

また退去時の修繕費用も、クロスなり床の面積が広いために、アパート・マンションのような一般の賃貸住宅よりも高額になる傾向があります。

また聞いた話ですが、戸建ての入居者から庭の植栽の手入れをするように依頼(命令!?)されたというようなケースもあります・・・^^;

もしも、これから戸建賃貸を始めるのであれば、「庭やエントランスの植栽に関しては入居者が、全て管理しその費用を負担すること」という記載を契約書にしておいたほうがいいと思います。

今後、人口減の影響が更により大きく出てくると思いますが、その中で戸建賃貸は1つの有効な選択肢と言えると思います。

軒先ビジネス

軒先ビジネス
単なる有効活用とは少し異なる切り口にはなりますが、軒先ビジネスへ登録して有効活用をしてもらうというやり方もあります。

軒先ビジネスは空きスペースを貸したい方と、借りたい方をマッチングさせるサイト。

例えば、飲食関係の移動販売用スペースとして平日のみ敷地の一部を貸し出したり、展示会イベントスペースとして貸し出したり、夏の花火大会の時にのみ屋上や自宅の空き駐車場を貸したりなど色々な活用方法が考えられます。

賃貸マンション・アパートに共有スペースや余っている土地・駐車場スペースがあるのであれば、そこを移動販売の屋台や古本屋に貸し出すことで、マンションの住人にも喜ばれ満足度が上がりますし、自分にも副収入が入ってくるのでメリットは大きいです。

賃貸オーナーだけでなく、一般の戸建所有者や土地所有者も簡単に自分の不動産を貸すことができるので、思いもかけず副収入につながったりしていますよ^^

自分の中で活用方法を見つけることが難しい不動産であれば、その答えを利用者の方に見つけてもらうこともやり方としてアリですよね。

ちなみに登録は無料となっていて、貸し出し期間は最短1日から最長2週間まで設定できます。

費用に関しては成約した場合のみ仲介手数料として貸出料金の35%が掛かるといった具合です。

もし土地(不動産)の活用に困っている、あるいは活用方法が見つからないというのであれば登録してみてはいかがでしょうか。

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