ジカロテーブルとファイアグリルの相性Check!

土地活用【コンセプト型賃貸物件10選】競合にはコレで差を付けろ!※随時更新

様々な空室対策をコチラのカテゴリーで紹介していますが、建築段階から空室になりづらい物件を建築することも重要です。

もうすでに建ててしまっている、あるいは中古物件を検討している人にとっては、不要な内容かもしれませんが、今後の建替えや新築を計画する時の参考になればと思います^^

サーファー用賃貸物件

サーファー
サーファー用賃貸物件は、その名の通りサーフィンをしている人向けの賃貸物件。

物件エントランスがボードを持ったままでも入れるように天井高が高く取られ、部屋の中にサーフボードを掛けるフックが備えられていたり、外にボードが置けるボードロッカーがあったりすることが特徴です。

また、サーフィンから帰ってきた人が使うために、屋外シャワーが備え付けられていたり、外から直接お風呂場にいける間取りになっていたりします。

神奈川県の湘南や藤沢、千葉県の一ノ宮や東浪見では実際にそういう物件が建設されており、家賃・入居率ともに高い水準となっています。

房総R不動産

房総R不動産の公式サイト

私もよくチェックしている東京R不動産の姉妹サイト:房総R不動産ではそういった物件をサイト上で紹介していますので、見てみると雰囲気が分かりますよ。

土地活用のエリアとしては、やはり立地が一番のポイントです。

通常の賃貸物件であれば最も重要なポイントである【最寄り駅からの距離・徒歩分数】については、この手の物件の場合はあまり関係ありません。

海が各戸から見えれば一番Goodですが、あまりに海に近いと塩害がひどくなります。海から徒歩30分以内であれば、検討できると思います。

屋外のボードラックであれば後付けができますし、屋外シャワーも費用は掛かりますが実現可能です。

ボードロッカーは入居者も含めて、入居者以外の人に貸しても良いと思います。

ちなみにサーフィンショップでの相場価格帯は月3,000~5,000円ぐらいなので、それぐらいの価格であれば立地しだい(サーフポイントしだい)で外部に借り手は見つかると思いますよ。

注意
ボードロッカーが物件の奥まったところにあると、見知らぬ人が出入りしてセキュリティ面で不安を感じる入居者もいると思います。入居者以外に貸し出すときはよく検討してください。

バイカーズ賃貸物件

大型バイクを運転
バイク好きの方向けの賃貸物件。

特にハーレーや高級な大型バイクに乗っている人を対象として建てられる賃貸物件です。

高級なバイクを所有している場合、一番気になるのが駐車スペース。

物件備え付けの駐輪場に置いておいたとしても屋根がない場合もありますし、いくらロックを付けていたとしても防犯面で不安が残ります。

ナカやんも実は外にバイクを駐車していて、一度盗まれた経験があります。その時はチェーンをかけていた前輪を外されて盗まれてしまいました、、、(泣)ほんとあり得ないですよね、、、

そういう人たちのニーズにこたえるため、部屋の中までバイクを押して入ることができ、玄関先にバイクを置く専用スペースが設けられています。

専用スペースには工具やパーツ、ヘルメットやライダーズジャケットなどを掛けるところもあります。

また、1Fがレッドバロンのようなバイク専門店がテナントとして入っている場合もあり、入居者にとっては満足度の高い物件となりますね。

バイカーズ賃貸物件の場合は駅から遠いところでも入居が見込めるところが、土地オーナーのメリットです。

また、通常は高速道路のインターが近くにあると、騒音などでマイナスポイントですが、この物件の場合は一概にマイナスではなく逆にプラスポイントにもなりえます。

ガレージ付き賃貸物件

高級車フェラーリ
バイカーズ賃貸物件の車バージョン。

車好きの人を対象にした賃貸物件ということで「車いじり」を趣味にし、愛車を風雨から守り、大切にしたいというコンセプトで作られています。

このタイプの物件は、通常のマンションやアパートというよりもメゾネット型の賃貸物件や独立した戸建が多いです。

独立した戸建タイプは「ガレージハウス」とも呼ばれています。

多くの物件が1F:ガレージ・2F:居室という間取りになっており、2Fの床が一部ガラス張りになっていたりして、1Fに停めてある車を2Fから眺めることができるような造りになっています。

また、1Fはガレージ兼作業場として活用され、色々な工具や部品を置くことができるようになっています。

この物件もバイクの時と同様に、高級車を所有しており、週末に自分で車をいじったりする方が入居対象。

そのため、収入的には高収入の方が多く、家賃滞納の心配があまり無いことも賃貸経営する中でのメリットのひとつとなっていますね。

対象エリアとしては、バイカーズ賃貸物件と同様に、駅から遠くても入居が期待できます。

人によっては、セカンドハウス的に使っていて、普段は都心の1R・1LDKの部屋で生活し、週末のみガレージ付き賃貸で過ごすという方も・・・

バイカーズ賃貸と同様に、高速のインターがあればプラスです。

注意点としては、1Fがガレージのため、窓や明かりに気を配らないと室内がかなり暗くなってしまうことや、住居の中に車があるのでガレージを閉めて暖気運転させようものなら、排ガスが部屋の中に充満する可能性があるので換気システムはしっかり備え付けておくことが望まれます。

現在は、新規に建築するというのが多いパターンですが、コンバージョンでガレージ付き賃貸に転用するパターンもあります。

適しているのは1Fがテナント(店舗)で2Fが住居になっているような物件ですね。1F部分を全て取っ払ってガレージにし、2Fをリフォームして現代風の住居に再生させます。

テナント物件を保有し、空室に悩まされている場合は建替えやリノベーションのプラン候補として検討できると思いますよ。

防音賃貸物件

ピアノ
防音賃貸物件は、部屋の中で楽器を弾きたい方に向けた賃貸物件。

本命の入居対象者は、音大生や学生の時に楽器を弾いていたり、バンド活動をしていたりしていた社会人です。

他にも関連記事で紹介しているような小さい子供がいる家族や、過去に上下階や隣の部屋からの振動・騒音に悩まされた経験のある人にとっても、魅力的な物件ですよね。

なので、ある意味、入居対象者はかなり幅広いと言えます。

物件のポイントは、防音対策が施されており、近隣との騒音トラブルが発生しないこと。

どの程度からが騒音かというのは、人によって感じ方・受け止め方が異なるため、かなりデリケートな問題ですが、一度気になりだすと、ますます気になるものです。

そして、それが毎日ともなれば精神的にかなり苦痛です。

「騒音トラブル」が退去理由というのも珍しくはありません。

この物件であればその心配や苦痛から解放されるとなれば、人によってはかなり魅力的です。

音大生の場合では、深夜、思い立った時に練習ができることも、この物件であればこそですよね。

収益性に関してですが、音大生は練習のために週何回もスタジオに入るため、そのスタジオ費用が月1万円を超えることも珍しくありません。

防音賃貸であれば部屋の中で練習ができるため、スタジオ費用分を家賃に上乗せすることができ、周辺の物件に比べて1~2割ほど家賃設定を高くできます。

しかし、建築費用も通常の物件を建てるよりは高くなりますので、要注意です。

対象エリアとしては、そこまでエリアを選ぶ物件ではありません。

通常の賃貸ニーズがある、プラスして音大が近くにあるエリアであればより検討できると思います。

子育て支援賃貸物件

子育て中の家族
小さい子供がいる若い夫婦や、結婚して子供を作る予定があるDINKSカップルを対象としている賃貸物件。

キッチンで調理をしている時でも、リビングを見渡せるような間取りになっており、子供の居場所をいつでも確認できるようになっています。

設備面でも、

  • 玄関にベビーカーを置くスペースがある
  • 洗面台下の棚を引き出すことで、小さい子供が棚に上って1人で手洗いができる
  • 水を一旦停止出来るボタンがシャワーヘッドに付いている
など、子育てしやすいように細かく設計されていることが特徴です。

この分野では、スターツCAM・東京電力・ミキハウス子育て総研の3社が共同で開発した「アリア・ソワン・プレミアム」というコンセプト型賃貸住宅が有名です。

スターツの免震性能と東電のオール電化、ミキハウスの住居や共用部分、周辺環境などのハード・ソフト面からのチェックによる使いやすさを、「アリア・ソワン・プレミアム」シリーズに盛り込んでいます。

子育て賃貸物件の場合、通常の賃貸物件よりも入居期間が長く見込める、あるいは、相場より少し高くても選ばれる確率が高くなり、安定した賃貸経営が比較的可能です。

対象エリアとしては、スーパーや病院、公園などの周辺環境が整っているところが望ましいです。

また、保育園や小学校が近くにあることもプラスになります。

託児所や子供の遊び場を、賃貸住宅の共用部分に併設することで、住宅と一体化させてしまうという手もありますね。

ペット共生型賃貸物件

ペットの散歩
最近、非常に多くなってきたペットが飼える賃貸物件。

それでも全ての賃貸物件の中で、ペットを飼っても良い物件(ペット相談可能物件)は1割程度しかありません。

しかも、1割の中で犬と猫の両方に対応している物件はさらに少なく、犬は小~中型犬1匹のみで猫ちゃんは禁止という物件も多いのが現状です。

ペットを飼って良い物件というのは、基本的に大きく分けると【ペット可能物件】【ペット対応物件】の2種類があります。

違いは次の通りです。

2種類の違い

  • ペット可能物件
    単に「ペットと暮らせますよ、暮らしていいですよ」という物件
  • ペット対応物件
    「ペットを飼育するにあたっての設備や機能を取り揃えている」物件

ペット可能物件というのは、極端な話、オーナーが許可するだけなので何も設備を追加しなくてもできてしまいます。

ここのカテゴリーは「土地活用」なので、ペット対応物件について書いていきますね。

ペット対応物件

ペット対応物件は、建築段階でペットを飼う前提で建築設備の仕様を決めます。

設備としては、

  • ワンちゃんの紐をかける「リードフック」
  • 散歩から帰ってきたときのための「足洗い場」
  • 屋上には運動スペースとしての「ドッグラン」
  • ペット用具を入れる「ショベルロッカー」
  • 1F部分に「グルーミングルーム」
など、が備えつけられていたりします。

中にはテナントとしてのグルーミングサービスを提供してくれるテナントや、ペット病院・ペットホテルが入っている物件もありますね。

内装面でいうと、ペットが足を滑らさないように配慮され傷が付きづらいフローリングや、臭いが付きづらいクロス、壁の半分までがパネル状になっている腰壁クロス、ドアが閉まっていてもペットが出入りできる「くぐり戸(くぐり扉)」など、様々な設備が開発されています。

ペット対応にすることで建築費用は1~2割は上がるでしょうから、その分を家賃に反映したりしてコストの回収が計れるかどうかが大事なポイント。

仲介会社に聞くと、概ね2,000〜3,000円の家賃アップという条件が多いです。

あとは敷金がプラス1ヶ月という具合で退去時のクリーニング費用を賄うという条件が多いと思います。

エリアは限定されず幅広い入居者が対象になるので、コンセプト型の賃貸物件の1歩として検討しても良いのではないでしょうか。

農園付き賃貸物件

家庭農園
農作業ができる農園・菜園スペースが付いた賃貸物件。

今までであれば、そのスペースを潰して戸数を増やしたり、駐車場にしたりしていた場所を、農園スペースにして入居者に使用してもらおうという物件です。

有名なところでは、本も出ている東京足立区六町にある「花園荘」が最もメジャーではないでしょうか。

メゾネットタイプの2階建てで、1つの間取りが2DKG。間取りの「G」はガーデンのGですね^^

各戸の庭先に菜園スペース(4㎡×4㎡)が付いており、入居者同士の交流も生まれているそうです。

設備としては農作業に使用するための水を貯めておける雨水タンクや、太陽熱による集熱暖房システムを備えていて、家賃は12万超。

相場よりも2~3割高いですが、引き合いはかなりあるようです。

こういう物件であれば、お隣さんにどんな人が住んでいるのか分からない最近の物件とは真逆で、昔ながらの「お隣さん」とのコミュニケーションも取れるため、防犯面から見ても非常にメリットがあります。

賃貸経営の面からみても、他の物件にはない「農園付き」という競争力があるので、相場よりも高い賃料が見込め、いちど入居した方はその魅力から比較的長期にわたって住んでくれると予想されます。

「花園荘」は賃貸物件に併設される形で農園が付いていますが、物件から近いところに農園があるのであれば、併設されていなくてもこのコンセプト型賃貸住宅を実現することは可能ですね。

シェアハウス

シェアハウス
外国では当たり前のように行われているシェアハウス。

10数年前から日本でもこのタイプの賃貸物件が出始め、シェアハウス専門の管理会社が出てきたりと、新しいマーケットとして完璧に認知されました。

だからこそ「かぼちゃの馬車」なる事件も起きるわけですが、、、^^;

ちなみにナカやん自身も12年ほど前にシェアハウスに住んだことがありまして、同居人は学生や社会人、フリーター、外国人、自由人など。

シェアハウスでなくても通常の賃貸にも住めるような収入の人も多く、一概に「賃料が安いからシェアハウス」というような人ばかりではありませんでした。

シェアハウスもコンセプトが必須に

シェアハウスは基本的に戸建てを1軒用意して、個室の数だけ入居者に貸し出します。

個室それぞれにカギが付いておりプライバシーが保たれていながらも、リビングや庭などは全員で共用扱いですので、人との交流もあります。

1人で集中して作業したい時は個室で、休憩や息抜きのタイミングではリビングへ、というように誰にも強制されずに自分のペースでゆるく交わることができるライフスタイルが受けていますね。

ひと昔前であればシェアハウス自体が珍しかったので、人の募集自体はルームシェア掲示板などのサイトで募集すれば集まりやすかったですが、いまは飽和状態。

何かしらのコンセプトをつけていかないと単なるシェアハウスではもう厳しいと思います。

例えば入居者を外国人と日本人の半々にして「英会話が無料で学べるシェアハウス」にするとかですね。

他にも

  • ダイエットシェアハウス
  • 自転車好きシェアハウス
  • コスプレ好きシェアハウス
  • ゲーム好きシェアハウス
  • 起業したい若者向けのシェアハウス

など色々と出てきています。

シェアハウスの運営

シェアハウスは、基本敷金・礼金なしで、デポジットと言う「保証金・預り金」という名目で入居時に賃料の1ヶ月分をオーナーが預かる仕組みになっており、特に問題なければ退去時にそのまま返却されます。

基本、家具家電付きで光熱費は人数で割って清算、あるいは一律月々●千円というような感じです。

賃貸経営オーナーとしての一番のメリットは、普通に戸建てをファミリー層に賃貸に出すよりも利回りが良くなる点でしょう。

私が入居者していた物件を例に挙げると、戸建てとして普通にファミリーに賃貸した場合は、月30万円程度。

これをシェアハウスとして賃貸した場合は部屋の戸数7戸×平均8万円ほどの家賃だったので56万円にもなります。

実に2倍弱の賃料が見込めます。

特に部屋数の多い大きめの1戸建てだと、DINKSや子供1人の夫婦の場合は管理が大変なために敬遠されがちですが、シェアハウスの場合は、逆にこの点が有利に働きます。

また水回りに関しても、キッチンは各戸ではなく1箇所で良いですし、トイレも戸建てではマックスで2つのため、リフォームするにしても、トラブルに関しても、シェアハウスのオーナーメリットは大きいですね

ただし、シェアハウスの管理は手間暇がかかることが多いので、管理会社に頼むと通常の5%ではなく20%ほど管理費が掛かります。

その分も含めても収益性は高いので立地の良い中古戸建てを取得できれば、検討したい投資方法ですね。

なお、中古を購入する場合は間取りに注意して購入しましょう。

具体的には入口から入ってリビングを中心にそこから各々の部屋に行ける振り分け型の間取りが良いです。

リノベ―ションで間取り変更できれば良いですが、他の部屋を通らないと自分の部屋に行けない間取りは、シェアハウスには適していません。

シェアハウスの大規模版:シェアプレイス

小規模な戸建てだけではなく、大規模なマンションをフルリノベーションしてシェアハウスとして運用するケースも増えています。

これはシェアプレイスという名前で、リビタという会社が実際に事業をおこなっています。

昔、社宅などで活用されていた数十戸~100戸単位の大規模物件を購入してフルリノベをおこない、社宅の厨房を活かして大きめのキッチンスペースを作ったり、1F部分に広々としたリビングを作って大画面テレビを設置し、ビリヤード台を置いてプールバーとして活用したり・・・

まさに規模を活かして共有スペースが豪華に造られています。

個人オーナーがイチからここまでやるケースは少ないと思いますが、土地活用に参考になればと思います。

防犯配慮型賃貸物件

賃貸マンションの防犯カメラ
入居者ニーズの高まりを受け開発された、防犯対策が取り入れられた賃貸物件。

これまで実住用物件(分譲戸建て・分譲マンション)においては、ホームセキュリティやカメラ付インターホンなどの導入が先行してなされてきましたが、賃貸物件にもその流れがどんどん来ています。

防犯配慮型の定義付けが、一概になされているわけではないですが、ホームセキュリティシステム、オートロック、防犯カメラ付きインターホン、センサー付き防犯ライトなどがあれば、「防犯に強い賃貸住宅」と相対的に言えるのではないでしょうか。

HOME’Sで東京エリアに登録されている全物件数が950,684件。そのうち、オートロック・防犯カメラ・TVモニター付きインターホンの3つを導入している物件は20,420件でパーセンテージはたった約2%です。

また、ホームセキュリティを導入している賃貸物件(セキュリティ会社加入済)については、SUUMO関東版で調べてみると、全物件1,018,743件に対して22,848件しかありませんでした。パーセンテージにするとこちらも約2%。

もちろん不動産会社の記載ミスや調査時期によっても変動すると思いますが、それでも5%はいかないのではないでしょうか。

いまでは女性の1人暮らしであればもちろん、男性の1人暮らしでもセキュリティに気を掛ける人が増えていると聞きます。

このような現状から、防犯対策を施すことによって、賃貸物件の差別化を図ることができます。

後付けでセキュリティ対策を施すのは大変

しかし、既築物件に後付けでホームセキュリティを導入するとなると、配線が剥き出しになって見た目が悪くなったり、構造によっては100万円を超える工事費が必要になったりするため、オーナーとしては中々、導入に踏み切れないのが実情です。

そのためハウスメーカーの大和ハウスやMDIが、セキュリティ会社のSECOMやALSOKが提携して「防犯配慮型賃貸住宅」というコンセプト型新築賃貸物件を発売しています。

オプション仕様も含むと物件に備わっている防犯対策は以下のような感じです。

  • ホームセキュリティ
  • 電動チェーンゲート
  • エントランスゲート
  • 敷地内・建物内防犯カメラ
  • オートロックシステム
  • 防犯ガラス
  • センサー付き外部照明
  • 自動ロック機能付きクレセント錠
  • ダブルロック
  • 録画機能付きカラーTVインターホン
今後、防犯ニーズは増加することはあっても、減少することは無いと思われます。

せっかく建てるのであれば、「セキュリティに強い賃貸住宅」としてアピールできる防犯配慮型賃貸物件も検討してみましょう。

テーマパークマンション

楳図かずおの紅白の部屋
テレビや新聞などで手掛けた物件が大きく取り上げられ知名度も上がってきているテーマパークマンション。

【10人中9人に嫌われる部屋】を統一コンセプトに、株式会社明来という大阪の管理会社が手掛けています。

参考 テーマパークマンション株式会社明来

コンセプトを逆に言うと、10人中1人が気に入ってくれる部屋を作るということで、そのコンセプトの設定や追求っぷりは相当です。

一例を上げると、

株式会社明来のテーマパークマンション

  • 岸部四郎の夜逃げ部屋
  • 楳図かずおの紅白の部屋
  • 夏目ナナの官能の部屋
  • AKB48のファンタジーのお部屋 など
以上は全てリフォーム物件ですが、写真を見るとその内容が小手先のものではなく、実際にそれぞれの著名人とタイアップしてリフォームした完成度の高い物件であることが分かります。

岸部四郎さんの物件で言えば、「昭和の借金王」というコンセプトの元、隠し部屋を作ったり、借金の取り立てから逃れるために、入浴中でも屋上に逃げられたりと遊び心が満載です。

楳図かずおさんの部屋は言うまでもなく、紅白で彩られた装飾ですよね^^;

他にも、

  • 遊郭をテーマに吉原が炎上する様を再現した部屋
  • 壁に恐竜の化石が埋め込まれた紀元前をテーマにした部屋
  • 風水の要素を取り入れ、高濃度の酸素が出るベッドを設置したアンチエイジング部屋
なども新たに開発しているようです。

一方では新築物件も手掛けていて、リフォーム物件のような有名人とのタイアップではないですが、どの物件もかなり個性的な仕上がりで、周辺賃料の1.5倍ぐらいの賃料でも成約が見込めています。

ここまで物件を、リフォーム・新築するとどのぐらいの費用が掛かるのか、本当にケースバイケースだと思いますし、オーナー自身の理解が得られないと到底ムリな企画ですが、賃貸物件に対する考え方【万人受けしない10人中9人に嫌われる部屋】という点は見習うべきところだと思います。

MEMO
最近は新しい物件の種類も増えておらず、かつての勢いは無くなってきているようですが、写真を見てるだけでも面白いですよ^^

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