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【木造1棟アパートの収支発表!】3号不動産の利回りはいかに?

1棟木造アパートの賃貸契約書や売買契約書ファイル

まいど、キャンプ好きな木造不動産投資家のナカやん(logfarm111 logfarm111)です。

前回までの記事で1棟アパート(3号不動産)のリフォームがほぼ終了しました。

賃貸アパートに防犯カメラ(ダミーカメラ)を設置【ゴミの不法投棄対策】

そこからちょこちょこと入退去を繰り返して、1年後ぐらいには満室に。

ですが、満室から半年ぐらい経つと、今度は退去がポコポコと重なって最大3戸空きまで入居率が低下・・・

この記事を書いているいま現在は、そこから持ち直して満室になっています。

この記事では総括として、3号不動産の収支について書いていこうと思います。

3号不動産の実質利回りは約18%

【物件購入費用】19,798,253円
物件購入費用19,131,335円(諸費用含)
不動産取得税 301,400円
火災・地震保険料 295,132円
団信保険料 70,386円

【リフォーム費用】約3,700,000円

【物件購入+リフォーム費用】23,498,253円

【家賃収入】35.1万円×12ヶ月=4,212,000円

【実質利回り】約17.9%

実際には火災・地震保険料が5年分まとめて支払っているので、1年単位にならすと利回り的には約18%ぐらい。物件価格のみの表面利回りだと約23.4%ぐらいになります。

実際にはここから公庫への返済が月々11.5万円ぐらいあるので、手残りベースでの実質利回りは約12%ぐらいですね。

返済比率は30~40%だと精神的に楽チン

毎月の返済比率的には約33%ほど。

ざっくり3~4戸ぐらい入居者がいれば収支的には回るので、精神的には余裕があります。

たまに返済比率60%や70%で物件購入している人を見かけますが、税金や保険などのことも考えると、ほぼ手残りは無いんじゃないかなと。

2戸・3戸と退去が続くと、毎月の収支がすぐに赤字になっちゃいます。

こういう人はとりあえず保有している間は収支トントン(なんなら給与で補填)で考えて売却で利益を出す、あるいは借り換えで返済比率を下げるぐらいしか手はないんじゃないでしょうか・・・

できれば返済比率はMAXでも50%、希望的には30~40%ぐらいで収められれば気持ち的に余裕が出てくると思います。

1年目はそんなにお金が残らない

新築や築浅物件であれば築10年ぐらいまでは、大きなリフォームもなく、満室になっていれば安心して運営できると思います。

ですが、築古物件の場合、購入後の1年目はほとんどお金は残りません。

入居者がついたとしても、

  • 仲介手数料
  • 広告料
  • 突発的なリフォーム代
  • 保険料
  • 税金

などで、どんどんお金が消えていきます。

今でこそ購入前に住んでいた入居者もいなくなり、どの部屋も1回は入居者が入れ替わっているので、ある程度安定はしています。

ですが、1~2年目は少し貯まったと思ったら長年住んでいた人の退去が発生して、数十万円のリフォーム代が発生したりしていました。

退去はいつ起こるか分かりませんし、ある程度は手持ち資金を持っておかないと、けっこう厳しいと思います。

大家さんの書籍は表面利回りでしか語っていないケース有り

巷にあふれている大家さんの書籍を見ると、タイトルや帯では華やかな言葉が並んでいることが多いです。

もちろん本を手に取って購入してもらわないといけませんから、インパクトのある言葉を出版サイドは選びますよね。

ですが、内容を読んでみると、表面利回りでしか語られていなかったり、諸経費やリフォーム代が利回り計算に含まれていなかったりといったことがよくあります。

利回り20%の物件を購入!というと、『5年で回収か~イイな~!』って感じる人もいるかもしれませんが、実際の手残り的にはその半分の10%しか無かったりといったことが往々にしてあるということです。

この3号不動産も表面だと23%超えていますが、手残りベースでいえば10%ちょっとぐらいですからね^^;

本の中では全部が上手くいっているように書かれていますが、そういった類の本は1度冷静になって読んでみることが大事です。

では、3号不動産に関してはいったん終了。

また何か動きなどがあれば書いていきたいと思います!

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