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【典型的な再生物件】千葉の田舎にある高利回り木造アパート(3号不動産)

木造アパート横に広がる田んぼ

まいど、キャンプと木造不動産が大好きなナカやん(logfarm111 logfarm111)です。

今回から3号不動産(木造アパート)について話をしていこうと思います。

1号不動産(戸建賃貸)2号不動産(戸建賃貸)はリンクからどうぞ。

某田舎にある3号不動産(木造アパート)

3号不動産(木造アパート)がある場所は千葉県の某田舎。

関東以外の人は、東京ほどではないにしろ千葉県に”都会”といったイメージを持っている人が多いと思います。

ですが実際のところ、都会は千葉県の中心部のみ・・・

都会は

  • 船橋
  • 津田沼
  • 千葉
  • 松戸
  • 幕張

といったエリアぐらいです(賛否あると思いますが・・・)

それ以外はけっこう田んぼや畑、山林が広がっているエリアも多く、初めて関西から千葉に行った時はけっこう田舎の部分もあるんだなと感じたことを覚えています。

ナカやんの木造アパートがあるのはそんな田舎中の田舎エリア。

最寄駅へは車で10~15分ぐらい。

外階段の横に広がる広大な田んぼ

外階段の横に広がる広大な田んぼ^^;

アパートの1面は道路に面していますが、残りの2面は田んぼ、もう1面は空き平屋ビル(プチ廃墟)ですね。

そして、その空き平屋ビルの隣はまた田んぼですw

ポツンと一軒家までは行きませんが、なかなかの立地なのです^^;

オーナーのヤル気がない典型的な再生物件

元々このアパートを知った経緯は知り合いの不動産投資家さんからの紹介でした。

購入した時の築年数は30年で、全ての部屋がバランス釜&洋室ナシの和室のみという典型的な築古物件。

間取りは2DKで、購入した当時は10室中4室入居で6室が空きでした。

給湯器が取り外されたバランス釜

空いている6室は何部屋か募集活動はしているようでしたが、中にはバランス釜の浴槽横の給湯器が無い(!)部屋も2部屋ぐらいありました・・・

入居中の部屋で給湯器が故障したため、前のオーナーさんが空き部屋から給湯器だけ持って行って対応したそうです。

空室が埋まらない悪循環
  • 空室になる
  • リフォームしない(入居が決まってからリフォームする)
  • 埋まらない
  • 他の部屋がまた空室になる
    (以下、省略・・・)

オーナーさんのヤル気がない典型的なパターンですね^^;

こんな感じだったのでとにかく全体的にテコ入れが必要な再生物件でした。

オーナーさんももう高齢の方(60代ぐらい?)だったので、今さら全ての部屋をユニットバスに変えてというのも、もう面倒だったんだと思います。

早く手放して引退したいオーラがありました^^;

現況4部屋入居でも利回りは10%以上

購入前は周辺に建っている賃貸アパート(マンションが建つような立地ではありません)を調査して、空室率や賃料設定をチェック。

新しめの物件であればファミリー層で家賃6万円ぐらい、単身で3~4万円ぐらいが相場です。

大東建託の木造賃貸アパート

大東建託やレオパレスが激しく営業を掛けているエリアだったので、田んぼや畑の中にバンバン大東物件やレオパ物件が建っています・・・

まさにいつぞやの『ガイアの夜明け』状態ですね、、、汗

ナカやんのアパートは築年数は古いものの、ある程度きっちりリフォームをおこない、家賃3~4万円でファミリー向けに貸し出せば十分勝機はあると思いました。

ちなみに利回りは購入当初でも月々約16万円の家賃収入があり、表面利回りで約10%。

まだ残り6室空いていてこの状態ですから、かなり高利回りですよね!

次回以降、購入時の費用やリフォームなどについて買いていきたいと思います!

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