ジカロテーブルとファイアグリルの相性Check!

【都市ガスorプロパン】思考停止せずに判断すべし!アパートのバランス釜リフォーム

壊れたバランス釜

MEMO
当時のことを思い返しながら改めて記事を書いています。2015年ごろのお話です。

まいど、キャンプ好きな木造不動産投資家のナカやん(logfarm111 logfarm111)です。

前回の記事の続きです。

日本政策金融公庫の融資案内パンフレット【日本政策金融公庫で満額融資】木造アパート(3号不動産)を購入!

木造アパート(3号不動産)が自分のモノに

無事に木造アパート(3号不動産)の契約・決済も終了。

2~3週間ほど経って所有権も移り、自分のものになりました。

ちなみにこの決済が行われたのは11月末・・・

来年の繁忙期までに何とか募集できるところまで物件をリフォームしないといけません。

ただ、公庫への返済は半年間の期間限定で元金据え置きの利息のみ(月々約2万円)。

対して現状の家賃収入が約16万円あるので、管理料やその他もろもろ差し引いても余裕があります。

そういう意味では精神的にはラクでした^^

バランス釜をユニットバスにリフォーム

まず行ったリフォームが空室部分のバランス釜⇒ユニットバスへの交換。

今時、どんなに家賃が安くてもバランス釜で入居してくれる人は少ないでしょうから、ここは最低限やらないといけません。

大家さんの書籍などではよく『プロパンガス屋に協力してもらって給湯器やエアコン、施工代など色々とサービスしてもらいましょー!』といった話が載っています。

この物件は都市ガスだったので、プロパンに変更して本体代金や工事代を安くできないか、ナカやんも検討していました。

ですが、結局この物件はプロパンに変更せず、都市ガスを供給している会社にそのまま工事などを依頼しました。

プロパンガス屋から実際に見積もりも取って、かなり工事費も安くなることが分かっていたにも関わらずです。

ナゼか・・・

理由は2つあります。

都市ガス⇒プロパンガスに変更しなかった理由

  1. 都市ガス指定で賃貸物件を探している人が多かったこと
  2. いまの入居者からのクレームや退去リスクを避けたかったこと

都市ガス指定で賃貸物件を探している人が多かった

購入前に賃貸の仲介会社から、周辺の相場や賃貸状況を聞くと、どこの会社の担当者からも「都市ガス」というキーワードが出てくるんですよね・・・^^;

どうも、物件の条件として都市ガスをあげる人が多いエリアのようでした。

なので、短期的な目線でプロパンに変更して、後々の入居者募集に悪い影響が出るのは避けるべきと思いました。

しかも、一度プロパンにしてしまうと、会社によりますが8~12年ぐらいは替えられませんからね。

正確に言うとお金を支払えば替えられますが、非常にもったいないです。

手間も掛かりますし、プロパンガス屋さんとの関係も非常に悪くなります。

いまの入居者からのクレームや退去リスクを避けたかった

もう1つの理由は、プロパンに変更したことで、いま都市ガスを使っている入居者から「毎月のガス代が上がった」といったクレームが入る可能性があるからです。

最悪、タイミング次第では次の更新で退去になるリスクもあります。

そういった事態は避けたいですよね。

なので、金額的には割高だなとも思いましたが、そのまま都市ガス業者に依頼することにしました。

また、都市ガス業者であれば、入居者への案内や説明、ガスの停止スケジュールなど全てコントロールしてもらえますからこちらも楽チンです。

バランス釜⇒ユニットへのリフォームで掛かった費用

Before

リフォーム前のバランス釜

After

リフォーム後のユニットバス

ユニットバスへの交換費用は10戸分で約270万円ほど(キッチンの水栓工事も含みます)

戸あたり27万円掛かりました。

入居済みの4戸については退去しだいの交換です。

支払いに関しては、「交換した分をその都度支払う」という進め方にしてもらったので、手元の資金繰り的には助かりました。

100万円強(4戸×27万円)をとりあえず別のリフォームに充てることができます^^

ナカやん

都市ガスの担当者さんと仲良くなったことも良かったです。

「10戸まとめてお願いするから安くして!」という依頼をしていましたが、退去が無ければそれこそ何年も工事が全て完了しないということもあり得ましたからね^^;

大事なことは思考停止しないこと

これを書いている2019年7月現在の状況ですが満室です。

これまで最大3戸まで空室が出ることもありましたが、何とか無事に運営できているので、判断は間違っていなかったと思います。

全部屋をプロパンに変更していたら、もっと空室が増えていたかもしれません(分かりませんが・・・)

大事なポイントは、大家さんの書籍に書いてあることを最大限参考にしつつも、思考停止せず現場で考える・確認することですね。

その大家さんの物件と僕たちが購入した物件は違うんですから、当たり前といえば当たり前です。

ですが、そのまま鵜呑みにして突っ走ってしまう人も中にはいます。

一度、立ち止まって冷静に考えてみることが大事ですね^^

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