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戸建賃貸(2号不動産)の募集開始⇒5.9万で入居決定!最終利回りは?

2号不動産の建物賃貸借契約書

MEMO
2013年ごろのお話です。

募集開始と共にすぐ入居者が決定!

前回の記事で無事にリフォームが終わり、1月からの入居シーズン(繁忙期)に間に合いました。

2号不動産のトイレ除去後【2号不動産のリフォーム内容】モニター付きインターフォンやトイレや洗面台も全交換!

9月末購入⇒10月~12月にかけてリフォーム⇒年末から募集開始だったので、約1年かかった1号不動産の時よりはかなりスムーズです^^;

募集は地元の仲介会社2社に一般媒介で依頼。

一般の場合は仲介会社があまり積極的に動いてくれないという意見もありますが、戸建賃貸の場合はまだ数が市場に少ないこともあり、ナカやんのイメージだと決して「引き」は悪くないという印象。

実際に今回も12月に募集依頼をかけてから、すぐに何度か問い合わせや内見が入り、1月中旬には入居者が決定しました!^^

賃料は5.9万円ですね。

入居者さんはお子さんのいない老夫婦2人で、前に住んでいた賃貸戸建が取り壊しのために退去することになったので、次の物件を探していたみたいです。

最終収支は実質利回り12.87%

2号不動産の収支についてですが、利回りは12.87%になりました。

【総投資額】5,498,406円
物件購入費用4,881,510円(諸費用含)
不動産取得税86,700円
火災・地震保険料(5年分)150,980円⇒1年あたり30,196円
リフォーム代 約500,000円

【家賃収入】5.9万円×12ヶ月=70.8万円

【実質利回り】12.87%

諸費用に関しては関連記事で詳しく説明しています。

不動産売買契約書と重要事項説明書【2号不動産の指値通過!】戸建賃貸の購入費用を全て見せます。

ちなみに表面利回りだと

賃料59,000万円×12ヶ月÷4,500,000円=(表面利回り)15.73%

となります。

掛けるリフォーム費用にもよりますが、表面利回りよりも3%ぐらいは落ちるイメージですね。

もしリフォームで50万円を追加で掛けた場合、実質利回りは11.8%ぐらいまで落ちる計算になります。

1号不動産よりもトラブルが多かった

2号不動産は1号よりも色々とトラブルがありました。

2号不動産の主なトラブル

  • 排水が詰まった⇒地面を掘り起こして配管を別でつなぎ変え、溜まった砂利を取り除くのに総額10万円ぐらい掛かった(砂利が溜まった理由は不明)
  • 雨戸の中に鳥が巣を作った⇒ピーチクパーチクと鳴くので、何とかして欲しいと言われた^^;
  • 台風で瓦がズレた
瓦屋根の補修

ズレた瓦屋根を応急措置で補修

とにかく年1回ぐらいは何かとトラブルに見舞われた物件でした。

対応に関してはその都度、地元の大工さんにお願いして修理や対応に当たってもらったので、とくに大問題にはなりませんでした。

ですが、これから不動産投資をしようという方はこういったことも想定しながら取り組まれるとイイかと思います。

こういった煩わしい対応がイヤだという人は、管理会社に管理料を払って対応してもらいましょう。

掛かる管理料金は会社にもよりますが、

  • 賃料の10%
  • 一律3,000円
  • 一律5,000円

といったところが多いと思います。

ただ、戸建の場合はそこまで頻繁にトラブルがあるわけでもないので、自主管理で全然イケるとは思います。

では次回、この物件の売却について書いていきたいと思います。

イエイの公式サイト 【戸建賃貸(2号不動産)の売却開始】不動産を一括査定に出してみた!

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