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【物件購入を決意!】不動産投資のことを勉強し始めるも迷走開始!?

不動産セミナーの様子

MEMO
別のブログで掲載していた内容を、こちらに引越しさせて掲載しています。2011年ごろのお話です。

物件取得の決意

もともと仕事で賃貸経営をしているオーナーに向けた本を作る出版社に勤めており、その会社で営業を行っていたため、ハウスメーカーや建築会社、不動産会社や管理会社、コンサルティング会社や保険会社など、不動産に関わっている様々な会社と接点がありました。

営業活動や打ち合わせをしながら何となく賃貸経営に関する用語や知識は増えていきますが、うちの会社は出版社であって不動産会社ではありません。

実務に携わっていないため、何となくの知識でしかありませんでした。

また、会社には賃貸関係の本がたくさんあり、時間がある時はそれを読んだりしながら、浦田健さんや鈴木ゆり子さん、加藤ひろゆきさんの本を読んで「個人で努力しているオーナーは成功しているんだな」と思っていました。

そんな折、「全く縁の無かった不動産という世界に関わっていることも何かの縁だし、勉強のためにも自分で物件を持とう」と一念発起。

しかし、実際、出版している本の読者オーナーからは

  • 「空室が続いてローン返済に窮している」
  • 「アパートで事件が起こり、空室が50%を超えてしまった」
  • 「30年一括借り上げで建築したのに、2年ごとに賃料が下げられ、解約しようとすると高額な契約解除料を請求される」

など、ここでは書けないような様々なリスクや悲痛な叫びが寄せられてきます。

また自分自身、借金への恐怖もあったので、巷でよく本になっている自己資金ゼロからのハイレバレッジ1棟マンション買いというのは気が引けました。

そのため最初からレバレッジを利かせた取引ではなく、まずは自己資金で小さく始めることを考えました。たとえ失敗しても立ち直れるレベルです。

イメージとしては高級外車1台を購入直後に自損事故で失ったぐらいの感じでしょうか・・・まあ、車の事故では死ぬかもしれませんが、不動産投資では死にはしません^^;

元手はそれまで貯めてきた貯金+株や投資信託の運用益です。

元々、事業をしたい気持ちもあったので、貯め始めた頃は特にアイデアも無かったのですが、「いざという時に資金が無ければ動けない」ということは分かっていました。

なので、毎月給料から8万円、ボーナスは全額、飲み代なども今までよりも抑え、月末に余った資金は更に貯金に回すなどしていました。

さらに貯金したお金を株や投資信託で運用しながら、途中でJALの破綻などで結構な額の損もしましたが、そういったお金を元手に不動産投資をスタートさせることを決意しました。

勉強を開始するも迷走も開始・・・

さて、さっそく不動産投資を開始しようと考えたものの、まずどんな物件を、どうやって購入していけばいいのかサッパリわかりません。

そのために、まずは一から勉強開始です。とにかく本屋に並んでいる書籍を買い漁りました。

個人オーナーの体験本は本屋に行けば、ところ狭しと並んでいます。

新刊は書店で買い、アマゾンでは中古の本を安く買い、新刊を読み終わるころにアマゾンで注文した本が届くように、細かいことをしながら、勉強しました。

そうしていくと、ある1つのことが分かってきました。

成功している個人オーナーの言っていることがそれぞれ全く違うのです。

見事なまでに違います笑

ある人は借地権付新築を建てて満室経営を勧めていますし、ある人は中古物件を購入してリフォーム→賃貸へという投資手法を勧めています。

また、同じ中古物件の購入方法でも、RC造なのか木造なのか、都市部か地方か、1棟か区分か、などなど本ごとにまったく異なる不動産投資の成功体験が語られていました。

そして、どれも成功している(であろう)実体験だけに説得力もあります。

また不動産関連のセミナーにも、参加し始めました。

個人オーナー3人で第一部から第三部までそれぞれが壇上にたって講演するセミナーでしたが、第1部のセミナーで否定されていた新築からの賃貸経営が、第3部のセミナーでは推奨されていたり・・・

最初は中古から入ったものの、新築を今は企画しているといった組み合わせ(笑)投資術まで様々なが紹介されていたため、勉強すればするほど迷路に迷いこんでいってしまうのです。

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