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【総額150万リフォーム】やっと戸建賃貸の入居者募集開始(遅すぎ)

バランス釜を撤去した後

MEMO
前回の記事までは、別のブログで掲載していた内容を引越しさせて掲載していましたが、ここからは当時のことを思い出しながら、改めて記事を書いています。2011年末~年明けぐらいのお話です。

見積もりが送られてこない・・・

前回の打ち合わせでリフォームの見積もりを待っていたのですが、いつまで待っても全く送られてきません。

リフォーム前の汚いキッチン【水回りの費用だけで160万】掛けるならもっと本格的にやっちゃう?!

何度か電話やメールをしましたが繋がらず・・・

このリフォーム会社は大手のリフォーム会社というわけではなく、どちらかと言うと地場の小さなリフォーム会社。

「ホント仕事が適当だなー」とか思いながら、時間だけが過ぎていきました。

アフィリエイト開始

実はこの時、不動産投資とは別にアフィリエイトに取り組み始めていました。

パソコン自体はサラリーマン時代にそれなりに使っていたので、ある程度は分かっていましたが、サイトを作るとなるとまた別です。

  • サーバー
  • ドメイン
  • index送信
  • リンク
  • スタイルシート
  • CSS など

よく分からない単語が満載。

そういった単語を調べながら手探りで始めたため、ずっとPCに向かい合っている毎日です。

そのため物件を購入したにもかかわらず、特にリフォームも何もせず放置プレイ・・・

つまり、色々なものに手を広げてしまった結果、どれもが中途半端という状況になってしまっていたのです。

今ではあり得ないようなことをしていました。

現金購入だったので返済が無かったというのもあったと思います。これがローンを組んで物件を購入していたらまた違っていたと思いますね。

そこから2ヶ月後にさすがにヤバい・・・と思いながら動き出すのですが、ポイントになったのが賃貸住宅新聞社主催の賃貸住宅フェアです。

100万円パックリフォームを依頼

この時アフィリエイトの作業でかなり時間を費やしていたため、DIYまでなかなか手が回らず。

物件も家から1時間とかなり遠かったので、モチベーションも下がっていました。

そんな状態で参加した賃貸住宅フェアなのですが、そこで出展していた業者が宣伝していたのが100万円リフォームパックでした。

100万円リフォームパック

  • バランス釜⇒ユニットバス
  • 和式トイレ⇒洋式トイレ
  • キッチン変更
  • 洗濯パン新設
  • 洗面台
  • シューズボックス取付
  • 和室1部屋の壁紙の張替え
  • 和室1部屋のフローリング化
  • 押入れ⇒クローゼットへの変更

などここまで全部含めて100万円でリフォームするというパックプラン。

プロパンガス屋さんに交渉してほぼ無料でバランス釜をユニットバスにリフォームしてもらうという企みがすでに崩れてしまっていたことや、当時はアフィリエイトに注力しようと考えていたので、こちらのパックプランを依頼することにしました。

この時は早くリフォームを完成させて入居募集を行い、自分はアフィリエイトに集中するという状況を作ることを最優先に動いていましたね。

リフォームが完成

約1ヶ月ほどでリフォームが完了したとのことで現地確認へ。

きちんとした写真が無いのですが、いくつか残っていたので掲載しておきます。

リフォーム後のトイレとバス

和式トイレ⇒洋式トイレ/バランス釜⇒ユニットバスへ変更

リフォーム後の洋室とキッチン

和室⇒洋室/キッチンを変更

写真のクローゼットですが、押入れからクローゼットにリフォームしてもらったのに、なぜかただの箱があるだけの状態・・・

クローゼット

上の棚や服をかける金属の棒が無かったので、それを付けてもらうようにオーダー^^;

シューズボックス

さらに元々リフォーム内容に入っていたシューズボックスもありませんでした(よくこの状態でリフォーム完成ですと連絡してきたなと思います笑)

他にもちょっとした補修や調整をお願いして100万円リフォームが終了しました。

これが当時の請負契約書や見積書です。

リフォーム請負契約書と見積書

費用は解体工事や給湯器の設置などもあったので総額120万円ほど。かなり資金を使ってしまいました。

ついに募集スタート

その後、物件の仲介を依頼するために、地元の不動産会社に営業。

管理は元々自主管理で行う予定だったので仲介のみ依頼です。

MEMO
ちなみに戸建賃貸の管理を依頼すると賃料に関わらず5,000円/月ほど掛かります。戸建賃貸の場合、そこまで入居者トラブルなども無いので自主管理で十分だと思いますよ。

図面の作成や募集の用意をしてもらいながら、今度は階段と2階和室のリフォーム。

砂壁だったので、ベニヤを下地で張ってその上に壁紙を張ってもらいました。

こちらは先ほどの不動産会社経由で依頼。こちらのリフォームでも20万円強出費をしました。

なので今回のリフォームでは、ざっくり120万円+20万円で150万円程かけた計算になります。

賃料に関しては、元々65,000円で募集を行う予定でしたが、駐車場が物件に無いことなども考えて56,000円に設定しました。

駐車場の相場がこの辺りは月3,000円ですので、賃料と合わせて6万円以内に収まるという設定です。

ちなみに「戸建で56,000円」という設定ですが、安めの設定です。

時間を掛ければ恐らく65,000円でも決まったと思いますが、早めに入居者さんに入ってもらった方が良いという判断でした。

やっと入居者募集がスタートです!(長かった・・・)

【家賃5.6万円で戸建に入居が決定!】利回り10.7%にてFinishです。

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