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【水回りの費用だけで160万】掛けるならもっと本格的にやっちゃう?!

リフォーム前の汚いキッチン

MEMO
別のブログで掲載していた内容を、こちらに引越しさせて掲載しています。2011年ごろのお話です。

水回りだけで見積金額160万円

先日、実際の間取りが図面と異なるトラブルが発生しつつも、打合せで依頼した見積もり&図面があがってきました。

間違っていた販売図面【現場に行く大切さ】リフォーム発注で間取りが違うトラブル発生!

リフォーム会社さんからもらったプラン内容はこんな感じ。

水回りリフォームプラン

そして、肝心の見積金額は総額なんと約160万円!!

ざっくりとした金額の内訳は、

  • バランス釜⇒ユニットバス交換 80万円
  • 和式トイレ⇒洋式トイレに変更 30万円
  • その他キッチンやクリーニング費用など諸々 50万円

という感じです。

元々、ユニットバス費用などの交換はプロパンガス屋さん負担でという気で購入していたので、その費用が重い・・・

さらにこれは水回り部分のみのリフォームであって、和室の壁紙交換や畳⇒フローリングへの変更などは全く入っていません。

見積もりを見た瞬間、これはメリハリを付けてリフォームするしかないなと思いました。

掛けるところは費用を掛けて、掛けないところは徹底して掛けないあるいはDIYで格安で済ませるという感じです。

不動産会社へのヒアリングでポイントを探る

リフォームポイントを探るべく、物件近くの不動産会社にヒアリングを開始することにしました。

また併せて周辺物件の空室調査に乗り出すことに・・・(購入前にやれよって感じですよね、、、)

勝田台に行くたびに周辺物件を複数棟調査。

ひとつひとつ物件の戸数や空室状況、管理会社はどこか、駐車場の有無などをチェックしていきます。

近隣の物件約50棟を調べ上げてエクセルにまとめた結果、物件周辺の空室率は約16%。

さらに内訳で見ると単身用物件の場合で19~20%、ファミリータイプで13~14%ほどが空室であることが判明しました。

ファミリー物件でもそれなりに空室が目立ちますし、単身者用はかなり供給過剰ですね。

その上で仲介会社にヒアリングをかけます。

3社に聞いたところによると、やはりこのあたりで物件を探しにくるのは、30~40代のファミリー層が多いとのこと。

単身層でいうと、成田空港勤務の女性という層はいるものの、見る目は相当に厳しく、駅から徒歩7分以内で、築年数も10年以内など、かなりのレベルを求められるようです。

一時、戸建てを成田勤務の単身女性に絞ってシェアハウスとして貸し出すことも検討しましたが、このヒアリング内容からシェアハウスの路線は無しにして、従来通りファミリー3人世帯や中高年の2人夫婦あたりをターゲットにしました。

また戸建ての場合、水回りは絶対に交換したほうが良いとのアドバイス。駐車場に関しては必ずしも必要ないとのことだったのでひと安心です。

条件的には敷金1~2ヶ月&礼金0ヶ月といった条件が勝田台の相場ということでした。

もっと費用を掛けちゃう!?

相場がある程度分かった後で、再度、見積もりを出してくれたリフォーム会社と相談です。

相談していると今度は160万円のリフォームをするのであれば、さらに費用をかけてでも今風の間取りに変更したほうが良いという考えが出てきました。

確かに、将来の売却のことを考えると間取りを変更して、売りやすい間取りにしておいたほうが良いような気もします。

また、最悪自分が住んでも良いと思っていたので、中途半端にリフォームをかけるのであれば、いっそのことフルリノベーションをしてしまった方が良いのではないだろうかと感じました。

なので、リフォーム会社さんと打ち合わせ後、自分で間取りを考えてみました。

この時に賃貸のポータルサイトにて色々検索を行い、物件の間取りを見ながらレイアウトを考えていたのですが、本当にパズルのような感じですね。

私がこの時にやったことはレベル的にかなり低いのでしょうが、設計の仕事も面白いかもと思ってしまいました。

いかに無理なく無駄なく必要な設備をレイアウトしながら、入居者の動線に配慮していくか。あとは費用面も気にしないといけません。

今までは賃貸物件を探して入居する側だったので、そんなことは全く気にしませんでしたが・・・

またこのことで今後の物件探しにおいても間取りは本当に気にしないといけないことが肌身で分かりました。

本職の人から見ると当たり前といわれそうですが、

  • 水回りはできるだけ1箇所に固めること
  • ユニットバスを入れ込むには1800×1300mmぐらいのスペースが必要なこと
  • 間取りは玄関から入って廊下からトイレとお風呂場に入れる振り分け型がベター
  • 一番奥にリビングを持ってくるパターンが一般の賃貸住宅では非常に多いこと
など、いろいろと勉強になりました。

とにかく自分で間取りを書いて、それをリフォーム会社にFAX。再度見積もりが上がってくることを待つことに。

ですが、この見積もりが上がってくることは無かったのです・・・

バランス釜を撤去した後 【総額150万リフォーム】やっと戸建賃貸の入居者募集開始(遅すぎ)

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