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【はたして結果は!?】ホームインスペクションを投資用物件に実施

ホームインスペクション(建物検査報告書)

MEMO
別のブログで掲載していた内容を、こちらに引越しさせて掲載しています。2011年ごろのお話です。

ホームドクターに調査を依頼

いくつかサイトを検索・比較した結果、ホームドクターという会社にホームインスペクションを頼むことにしました。

中古一戸建て住宅の簡易調査コースで(当時)税抜50,000円。

注意
現在、中古一戸建てのホームインスペクションは値上げされていて税抜60,000円になっています。

ここを選んだのは費用が比較的安かったことや、WEBサイトの内容が充実していたこと、予約がスムーズに取れたことなどが理由です。

他の会社の場合は10万円を超えるところや、予約が取れずに2週間待ちというところもありました。

ホームインスペクション当日はあいにくの天気

ホームインスペクション当日は朝から雨&雪。

いつもなら気分が滅入るところですが、今日のような時こそ雨漏りなどもしっかり調査でき、地面の水はけや水の溜まり具合などもしっかりと見れると思いました。

しかし、やはり寒い・・・

だいぶ春の温かさも感じられていた時のことだったので、その寒暖差が激しいことこの上なしです。

ナカやん・不動産会社の担当者・物件調査の担当者(一級建築士さん)が物件場所に現地集合です。

ホームインスペクション開始

傾き調査

まずは傾き調査。

垂直・水平レーザー墨出し器(オートレーザー)という機械を床に置き、そこから赤い光線が水平・垂直に照射され、壁や床に水平の線が示されます。

水平の線で床の傾きを確認、垂直の線で、柱や壁の歪みあるいは膨らみ具合を確認していきます。

赤い線と床や柱がどのぐらいズレているのかを視覚的に見ることができるので、ビー玉を転がしたりせずとも大まかな歪みが素人目でもすぐ確認できます。

そして、今度は角度測定水平機(デジタルレベル)を使用し、1本1本柱の歪みを測定。

これも柱にペタッとくっつけるだけで自動的に歪み加減を計算してくれます。

私が小さい頃は、糸の先に重りをつけて天井から吊るし、柱と糸の間の隙間を分度器で計って、歪みとかを計算していた記憶があるのですが、本当に今のデジタル機器はスゴイもんやな~と感心。

基準となるポイントとしては、1000分の6(0.6%⇒1メートルで6ミリの歪み)までの傾きは許容範囲。

この物件は0.4~0.5%ぐらいで、ほぼ歪みがない0.1%以下のところもありました。

自分で住む用に建てた大工さん、流石です(笑)

シロアリ調査

次はシロアリ調査。

シロアリに関してはトイレ・風呂・キッチンの床下をチェックすれば基本的にはOK。

水しぶきが飛んで濡れたり、水が漏れたりする可能性が高く、家の中では特に湿気が溜まりやすい箇所がシロアリの入口となる可能性が最も高いそうです。

この物件に関しては、床下の木に対して横断的に細かい亀裂があったものの、経年劣化による亀裂だそうで、年数が経てばどんな物件でもある程度は亀裂が入ってくるのだそうです。

目視の後は、木材の含水率(木材含有水分率)を計測します。

「含水率」とは名称の通り木材に水分がどのぐらい含まれているのかを示す値。

調べ方は、スタンガンのようなものの先に針が2本ついていて、その器具を木材に刺します。そうすると計器が自動で数値をはじきだしてくれます。

一般的に20%以下であることが望ましく、それ以上になるとシロアリやカビ、木材を腐らせる菌が発生しやすく、木材の強度が落ちるようです。

そして、木材の強度がもっとも高いのは、含水率10~15%ぐらいの時で、この物件の場合は概ね13%程度でクリア!(写真では11.3%を示しています)

シロアリの心配はないとのことでひと安心。

前回の記事で書いたようにこの物件はお風呂&洗濯機の水で床が腐り、そこだけクッションフロアが敷いてあったので、問題があるとすると、シロアリかなと思っていました。

今回は簡易調査であり、床下には潜らずに点検口から覗ける範囲での簡易調査だったのですが、サービスで床下にも潜って見てもらいました。

余談ですが、シロアリの中にはコンクリートを食べるシロアリもいるみたいです!恐るべしシロアリ・・・

雨漏り調査

天井の雨漏り調査
最後の雨漏りの関しては、天井をチェックして、黒くなっているところを確認すればOK。

天井と側壁の間の隙間は許容範囲で、斜めに隙間が入っていると危険信号。

特に問題はなく、築年数の割に物件自体はしっかりしているとのことでひと安心。やはり自分で住むように建てた大工さんを信頼して正解でした(笑)

表の屋根に関しては下地もしっかりしてあり、瓦葺き仕上げで問題なし。

売主さんが150~200万円ぐらいかけて、補修したのでは、との担当者の話も事前にあったので、屋根に関してはあまり気にしていませんでした。

耐震面で言えば瓦は重いのでNGですが、コスト的には塗り替えずに済むので長期的には良いみたいですね^^

また余談ながらバブル期に作った物件は、資材が調達できなかったり、人手が足りなかったりで、手抜き工事がなされ欠陥住宅が多いので要注意とのご指摘も。

あとは2Fのリノベーションに関して、切ってよい木とそうでない木を確認して調査無事終了!

調査時間は約2時間ぐらいでした!

ちなみにこれは調査後に送られてきた調査報告用のPDF(一部)です。こんな感じで報告書を作成してくれます。

ホームインスペクション結果報告書1

ホームインスペクション結果報告書2

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