【ついに初めての買付へ】フルリフォーム必須のボロボロ勝田台戸建

勝田台の築古戸建

MEMO
別のブログで掲載していた内容を、こちらに引越しさせて掲載しています。2011年ごろのお話です。

縁のあった勝田台で土地値物件を発見

いつものように戸建物件に絞って、色々なサイトをネットサーフィンしていたところ、千葉県勝田台駅・480万円の戸建物件をふと発見。

見た瞬間、

「めっちゃ安い!」

と思いました。

築年数は35年ほどで、ほぼ土地値。すぐに不動産会社に連絡し、次の日に物件を見に行きました。

実は以前、入居する側として勝田台周辺で賃貸物件を探してたことがあり、過去3~4回ほど内見や不動産会社訪問で勝田台に行っていました。

勝田台は駅の北側と南側でけっこう雰囲気が違います。北側は東葉高速鉄道の東葉勝田台駅への入口があるものの、住環境的には南側の方が良かったりします。(ちなみに今回の物件は南側です)

駅周辺の施設について多少の土地勘があり、過去の経験もあって速攻で今回は動くことができました

賃貸物件を探している時は不動産投資をするつもりは無かったので、どこで「点」がつながるのかってほんと分からないですね^^

まずは1人で物件の外観チェック

物件に行くにあたって最初は、「営業担当がご案内します」と言われていました。

ですが、平和台や鶴瀬の物件のこともあり、外壁を見て撤退というのも、営業担当がいるところでは言いづらいので、まずは住所を教えてもらって1人で物件に。

降り積もる雪【雪の中の物件見学はもうコリゴリ】またも違う物件をチェック(汗) 廃屋物件調査をするも買い付けにも至らない日々に悶々が続く・・・

物件の途中にあるスーパーやコンビニをチェックし、駅から物件までにある競合物件をチェックしていきました。

付近の賃貸入居率は8~9割ぐらいは埋まっていました。

1棟だけ10部屋中9部屋が空いている(!!)物件がありましたが、修繕が全くされておらず、パッと見たときの印象もかなりくたびれた印象だったので、これはオーナーの経営努力が足りないのでは?という見通しの元、物件に到着。

勝田台戸建の外観

見た感じはかなりキレイで、どうやら外壁の修繕をしたばかりの状態でした。

否応なしに内装にも期待が高まります。

室内を見せてもらうために、仲介会社に電話連絡。ついに期待の内装見学です!

内装は築古要素満載でフルリフォーム必須

が、扉を開けた瞬間、その期待はあっけなく打ち砕かれました。

まあ、お約束ですかね・・・^^;

1階の部屋は全て和室で、壁は砂壁で覆われており、経年劣化でポロポロと砂が落ちてきています・・・

ボロボロのキッチン

キッチンもボコボコで扉も外れて無くなっている始末。

バランス釜
和式トイレ+洋式便座

もちろんお風呂はバランス釜、トイレは辛うじて洋式になっているものの、和式トイレの上に洋式用の便座を置いただけ。

さらに洗濯機置き場が無く、洗濯機を直接フローリングの上に置いていたためか、床が腐っています。

腐った床を隠すためのクッションフロア

腐った床を隠すためにクッションフロアが敷いてあります(汗)

そこを隠すように、切り取られたクッションフロアが1畳分敷いてあるという状態でした・・・(汗)

2階に移動すると、こちらも当然全部和室。

畳の和室と砂壁

さらにベランダに出ると、床には板が置いてあるだけで、板の隙間から下界がチラリ・・・めちゃ危険な状態です。

重い人がベランダに乗ったら壊れるかもしれませんね。

フルリフォームで220万円の見積もり

こんな状況だったので、

ナカやん

これはリフォーム代が相当かかりますね~

と担当者に振ったところ、「すでに見積もりは一応取ってあります!」とのご回答。

それを見ると、風呂・トイレ・キッチン周りを総取っかえして、壁をクロスに、タタミを表替えしたフルリフォームプランで約220万円。(←恐らく実住用として出してきたプランだと思われます)

前の晩に大体の家賃相場を調べていたので6~7万円で貸せたとして表面で10%ぐらいかと頭でざっくり計算。

バランス釜に関しては、プロパンガス屋さんを変更することでほぼ無料みたいな金額で取り替えてくれるという話を本で読んでいたので、半分の100万円ぐらいでいけるんじゃないかなと、頭の中でかるーく考えていました。

また、外壁がキレイだったのは、やはり修繕したばかりとのことで、売主さんは元々売るつもりはなく、ずっと住む予定だったとのこと。

ただ親と一緒に住むことになり、そうなるとさすがに手狭になるため引越しを決意されたとのことでした。

また、物件を建てた方は大工さんで、自分が住むように建てたとのこと。

大工さんが自分用で建てたということであれば、これは手抜きの住宅ではおそらくないだろうなと思いました。

確かに大工さんが建てたと聞くと、アチラこちらに造作の跡が・・・^^;

造作棚

斜めの壁に沿って作られたオリジナルの造作棚

ついに買い付けへ!

ある程度、物件をチェックし終わった後に、不動産屋さんにリターン。

周辺環境や、問い合わせ件数などのことを聞いて、色々悩みましたが、ついに買い付けを決断。

不安もかなりありましたが、「エイやでいったれーい」という感じです^^

480万円のところを400万円で買い付けを入れることにしました。

はてさて結果は如何に・・・

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