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【1号不動産との別れ その1】売却理由と売却前におこなったこと

一般媒介契約書

1号不動産の売却を決意した理由

2011年から所有した1号不動産を今年、売却しました。

前回の記事で書いたように、全くの手間いらずの物件で、家賃の滞納なども無く、更新も終えたばかり・・・

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ぶっちゃけ売却しなくても良かったのですが、売却を決意するに至ったのには、いくつかの理由があります。

売却を決意した理由

  • 拠点が関東から大阪に変わったこと
  • 購入後5年以上が経ち長期譲渡所得に変わっていること
  • 築年数が40年を超えていたこと

拠点が関東から大阪に変わったこと

もともと出身が関西だったことや、子供の幼稚園入園や実家の都合のことなどもあって大阪に引っ越しました。

以前は物件近くに住んでいたこともあったので、何かトラブルがあればすぐに動く体制ができていましたが、大阪からではすぐに移動することもできず、、、

今後、もし何かあった時にすぐに対応ができないというのはリスクがあると感じていました。

他にも、一度キャッシュとして手元に戻しておき、所有不動産を関東から関西に組み換えて行きたかったこともあります。

購入後5年以上が経ち長期譲渡所得に変わっていること

個人所有の収益不動産の場合、所有期間が売却した年の1月1日現在で5年を超えていると、譲渡所得が長期から短期に切り替わります。

ざっくり言うと、税金が約半分になります。

短期・長期譲渡所得の税率

短期(5年以下) 長期(5年超)
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合 計 39.63% 20.315%
※2013年~2037年までは、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が上乗せされます。本来の基準所得税率は短期30%・長期15%です。

この物件は2011年からの所有ですので2017年の段階で長期譲渡になっています。そのため2017年には売却という選択肢は頭にありました。

築年数が40年を超えていたこと

物件の築年数がかなり古かったこともあり、長期的には建替え・取り壊しなどのイベントが発生します。

また短期的には退去時の原状回復やリフォームもあります。戸建&ペットOK物件だったので、費用が高額になることも予想されました。

しかも、長期間住んでもらっているので、日常生活を送る上で発生する損耗の原状回復費用は大家持ちです。

主にこの3つの理由から売却をすることにしました。

自分が一番売却したくない時に売却すべし

最後にもう1つ付け加えるとすれば、『売却する時は自分が一番売却したくない時に売却すべし』という教え?か何かをどこかで読んだからです。

これは逆の立場で考えると、不動産投資家の場合(特に1棟目とかの人の場合)、やはりきちんとリフォームがされていて、入居者がついて問題なく回っている物件を購入したいと考える人が多いと思います。

この物件は滞納や入居者さんとのトラブルなどもなく、さらに更新を4月に行っていたので、何も問題がなければ、そのまま1年以上は住んでくれるはず。

なので購入後に何の手間も掛からずに家賃が振り込まれくるという「オイシイ」状況になるということですね。

ナカやんにとっては一番売却したくないタイミングでもありましたが、こういう時こそ早めに高く売却できると考えたので売却を決断しました。

売却前に住所変更&資料・写真を揃える

売却にあたっては住所が購入当初の住所になっていたので、「先に」古い住所を新住所に変更しました。

多くの場合、物件を売却する所有権移転のタイミングで、住所を今の住所に変えるという人が多いと思います。

今回は売却理由として「遠方に引っ越したため」という理由を仲介担当者に伝えていたので、謄本に記載されている住所も今の大阪の住所の方が良いのでないかと考えたのです。

つまり、住所が以前の物件近くの住所だと、売却理由に違和感を感じる投資家さんもいるかなと思ったので、先に住所を変更したのです。

併せて、パソコンの中をひっくり返して一番見栄えが良い写真をピックアップ。

さらに購入後に行ったリフォーム内容について、「たくさんリフォームをしたように見える」ように、細かく内容を区切って箇条書きで書き出しました。

もちろんやっていないリフォーム内容を書いてはいけませんが、要は「見せ方」の問題ですね^^

これもきちんとリフォームされていて、ちゃんと証拠写真が載っている方が前向きに検討してもらえると思ったのでこのようにしています。

これで、入居者がすでに付いているオーナーチェンジ物件なので中は見れない。なので、あとは、

  • 立地
  • 外観
  • 金額
この3点に納得してもらえれば、すぐに購入してもらえるという状況を作るようにしたというわけです。

ですが、ナカやんの失点もあって、物件売却はスムーズには行きませんでした。

不動産の売却代金 【1号不動産との別れ その2】売却完了!いくらで売れた?最終収支は?

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