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【1号不動産との別れ その2】売却完了!いくらで売れた?最終収支は?

不動産の売却代金

売却は2号不動産を購入した所へ依頼

前回の売却記事その1の続きです。

一般媒介契約書【1号不動産との別れ その1】売却理由と売却前におこなったこと

売却依頼したのは、2号不動産を購入した時にお世話になった東京の不動産屋さん。

その担当者さんは個人事業主として自分でも不動産を所有している人で、話をしていてノリがあったということもあります。

通常の一戸建てや分譲マンションの売却であれば、不動産の一括査定サービスなどを利用するのもいいとは思います。

ですが、売り先が投資家だったこともあり、健美家や楽待などでよく活動している不動産会社に任せた方が良いと考えました。

ちなみに契約は専任媒介です。

なかなか買い手が決まらない

前回の記事で書いたように、住所変更を先に済ませ、資料・写真を取り揃えていたこともあって、すんなり満額で買付が入りました!!

とカッコよく書きたいのですが、実際にはなかなか売れませんでした・・・(T T)

1回目(初回契約)

売出金額:580万円(表面利回り約11.6%)

売りに出してすぐ『500万円でどうか?』という投資家からの話が1件あったのですが、まだ売りに出したばかりということもあり却下。

この時点ではまだまだ強気です!

2回目(契約更新)

売出金額:550万円(表面利回り約12.2%)

ぼちぼち電話やメールで反響もありましたが、融資が通らなさそうな人が融資を使ってくるなど、”弱い反響”だったので具体的な話にまではならず、、、

「かぼちゃの馬車」のCM会見

スマートデイズ「かぼちゃの馬車」のCM会見より

ちょうどこのあたりでスマートデイズの「かぼちゃの馬車」問題がワイドショーなどで本格的に取り上げられはじめ、不動産市場のマインドや銀行融資が冷えてきていることを確認(ほんとやめてくれ~)

幸いこの物件は値段的に現金買いの層がいるので、1棟モノよりも影響は少ないと思いますが、マインドが下がっている状況は良くないです。

このあたりから少しずつ焦りが出てきました。

3回目(契約更新)

売出金額:520万円(表面利回り約12.9%)

ここで480万円で買付が入る⇒500万円で押し戻す⇒やはり480万円で何とかお願いしたいということで、その条件を飲む。

不動産の購入・売却は縁ですし、最初に1度手を挙げてくれた人を逃しているというのもありました。

ちなみに最初に手を挙げた投資家さんの状況を、担当者に再び聞いてみたところ、他の物件をすでに購入したこともあり、購入資金が無くなったということでした。

結果論ではありますが、今回は1番最初に手を挙げてくれた投資家さんに売るのが良かったということです。

売却までに最初の媒介契約から8ヶ月が過ぎていました。

契約の為にいざ東京へ!

東京駅八重洲中央口

まだ1年ぐらいしか経っていないのに、東京の人の多さに圧倒^^;

契約のための段取り調整や日程調整が終わり、最終的な売買契約のために約1年ぶりの東京へ。

最初は東京に行かずに書類のやり取りで売買契約できないか調整をお願いしていたのですが、今回の登記などを担当する司法書士さんがNG回答。

初めての取引ということもあり、大阪から東京に行って対面での契約となりました。

ちなみに売却時の持ち物は次の通り。

物件の住所はすでに今の住所に変更しているため、今回の現金負担は仲介手数料分のみです。

  1. 登記識別情報
  2. 実印
  3. 印鑑証明書(3ヶ月以内に取得した原本)
  4. 身分証明書
  5. 賃貸借契約書・更新契約書など一式
  6. 購入時の公的書類一式
  7. 評価証明書原本
  8. 物件のカギ
  9. 現金(仲介手数料分)

売買契約書を結び無事に戸建の売却完了

買主さんは重説の説明とかがあるので、ナカやんより先に到着していました。

ここで買主さんと初対面になるのですが、意外に若くてビックリしました^^; 恐らく30代後半~40代前半だと思います。

1号不動産の売買契約書

売買契約&決済自体は1時間ほどで、ポンポンポンとハンコを押して終了です。

契約の合間に世間話をした感じだと、すでにいくつか不動産を所有していて、最近では物件価格が高い(利回りが低い)ということで、今回の1号不動産にピンときたみたいですね。

ナカやんも新しい買主さんがストレスなく運営できるように、これまでのリフォーム内容や入居者さんの性格、管理方法などについて詳しく伝えました。

あまりスマートな写真ではないですが、初売却記念ということで写真撮影^^;

買主さんから受け取った万札の束

これぐらいの金額だと手渡しですませるケースが多く、現金決済ということもあって不動産会社の事務所で契約決済をおこないました。

ですが、1万円札の枚数を数えるのには苦労します。その間、関係者の皆さんからはずっと見られていますからね、、、緊張します(汗)

ちなみに地場の不動産会社だと銀行のブースを借りてくれたりするので、数える手間がありません。

今回の戸建賃貸売却収支

今回の売却収支です。

【収入】約830万円(売却代金+家賃収入)
【元手】約625万円

最終的には、ざっくり200万円ぐらいプラスになりました。

約7年ほど所有して200万円・・・う~ん、、、これをどう見るかですね、、、^^;

1号不動産の購入~売却まで終えた感想

ここまで1号不動産の購入⇒リフォーム⇒客付⇒運営⇒売却⇒税金納付までひと通り体験してきました。

エンドユーザーから購入した戸建を購入して、賃貸に出して運用、投資家に売却するという1つの流れができたことについては満足しています。

ですが、

  1. 購入時にもっと指値を入れていれば安く買えたはず
    ⇒480万円に対して60万円の指値のみ
  2. リフォーム費用はもっと抑えられたはず
    ⇒DIYリフォームを計画するも結局は業者に丸投げ
  3. すぐにリフォームすればもっと早く賃貸に出せたはず
    ⇒購入から入居者の募集開始までに約1年が経過

この3点をもっと徹底していれば、あとプラス100万円ぐらいは上積みできたかな~と思っています。どれも基本的なことです。

あと、欲を言えば2017年に売却していれば、もう少し高く売れたかもとも思います。(これはタラレバなので本当の答えは分かりませんが)

とにかく1棟目から小さな成功体験を積めたことは良かったです。今後は、もっと勉強&経験値を高めていくことが必要ですね。

この記事にて1号不動産のお話は終了です。

次は2号不動産について書いていこうと思います!

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